新旅界研究院-旅游行业研究笔记：中国旅游集团海泉湾再落一子，中国文旅集团启动赴港上市（2020年第16~17周）-200427

　　总投资86.61亿元宁波“海泉湾”文旅综合体项目开工建设
　　4月16日，宁波“海泉湾”文旅综合体项目正式开工，该项目计划总投资86.61亿元，其中商业及产业投资30亿元，投资建设方为中国旅游集团。据了解，该项目位于宁波市杭州湾新区南部，总占地面积约670.6亩。该项目将依托新区丰富的温泉资源并结合独特区域位置，打造集运动、健康和创新生活方式相融合的温泉主题城市度假综合体，主要建设内容为四星级以上标准酒店、温泉中心、温泉汤屋、邻里中心、主题商业及多功能运动中心等商业及产业项目，另建设有幼儿园、住宅及配套设施等。
　　据悉，中国旅游集团早在三年前就与宁波杭州湾新区管委会签署了战略合作框架协议，整体投资意向达200亿规模，将围绕城市综合开发、文旅度假、健康休闲及旅游衍生产业等领域开展投资建设。
　　新旅界研究院观点：2016年7月，中国港中旅集团和中国国旅集团实施战略重组组建了中国旅游集团。2018年，通过对自身全产业链的分析，中国旅游集团对原有业务和组织架构进行了深度整合和调整，最终明确以旅游为主业，涵盖旅行服务、投资运营、旅游零售、旅游金融、酒店运营、创新孵化六个旅游相关业务领域的产业格局，构建了六大事业群。其中以休闲度假目的地、景区和旅游地产开发为重点打造了旅游投资和运营事业群。该事业群目前主要投资和运营文旅项目16家，包括以世界之窗、锦绣中华为代表的主题公园，以嵩山少林景区、沙坡头景区为代表的自然人文景区，以及珠海海泉湾、青岛海泉湾、咸阳海泉湾等海泉湾系列度假区、安吉Club Med Joyview度假村等综合旅游度假区，以及中旅安吉和乐小镇、宁波杭州湾锦绣东方国风小镇等特色文旅小镇项目。
　　“海泉湾”是中国旅游集团在目的地投资及运营上打造的温泉度假品牌。现已开发运营的案例有珠海海泉湾度假区、青岛海泉湾度假区以及咸阳海泉湾度假区，正在开工建设的有本案中的宁波“海泉湾”文旅综合体项目。通过分析珠海、青岛和咸阳海泉湾度假区三个已运营的项目，可以看到，中国旅游集团旗下的海泉湾度假区项目有一定的范式，比如在开发模式上秉持着以温泉旅游开发及辅助产品开发为先导，以高端地产为后期开发主导。在地产占比上，青岛海泉湾及咸阳海泉湾占比超过50%。在产品构成上，以温泉产业为重点，以酒店、商业街、剧场、运动俱乐部等产品为补充，以高端休闲度假为核心。在开发时序上，一期主要建设休闲娱乐项目，二期启动酒店项目，三期开发高端地产。如珠海温泉海泉湾一期以温泉、酒店、剧场、运动俱乐部等项目为主，商业与地产为后期开发项目；青岛海泉湾一期主要以温泉、酒店、商业街、大剧院、高端餐饮等产品为主，同时开发部分高端地产；咸阳海泉湾一期建设温泉和城市广场，二期建设五星级国际大酒店，三期建设高档住宅。
　　有了明确的开发逻辑只能说海泉湾项目成功了一半。据相关机构调研，珠海海泉湾一期经营曾出现主题不明确，温泉产品特色不足，环境营造不够，客源开拓不足、大量设施闲置等问题。一个成功的温泉旅游度假项目开发首先要遵循“原始土地-环境土地-人气土地-增值土地”的滚动开发模式，利用环境吸引人，提升土地价值，利用地产回笼资金，反哺旅游产品的深化，从而实现盈利的可持续性。在区位交通上要依托大都市圈，利用好大都市圈的巨大客源市场是项目成功的重要因素。在产品体系上，应当以温泉产品为引领，以酒店、商务会议、商业配套、休闲娱乐、特色体验等产品为辅助，以中高端地产为重点的泛旅游产品体系，利用旅游综合开发的聚集效应实现旅游开发的综合价值。此外也应当酌情考虑项目定位、环境营造、主题体验、文化内涵和政策支持等诸多因素。
　　有了多个落地项目的经验或教训作为基础，同时有长三角地区良好的客源市场作为支撑，又适逢度假旅游兴盛期，宁波“海泉湾”文旅综合体项目的开发建设当更为从容，相信建成后将有不俗的市场表现。