平安证券-地产行业周报：关注资金环境走向，兼论杭州万人摇号-200608

　　本周观点：针对杭州近期频繁出现万人摇号楼盘，本周我们通过实地调研发现，杭州楼市整体复苏较快，供需呈现两旺，但区域分化明显，部分项目中签率较低，主要受价格倒挂、定位刚需影响。https://www.xiadun.cn【侠盾研报网】展望未来，积极赶工、抢收需求背景下，预计下半年杭州供应量将维持高位；但随着疫情积压需求释放，成交持续性不确定性加大；同时考虑近年地价上涨带动新房价格上涨、倒挂楼盘逐渐减少，预计中签率将逐步回升。https://www.xiadun.cn（侠盾研报网）本周央行在《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》中提出,把信贷资源从偏好房地产转移到中小微企业等实体经济领域。央行一贯强调保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，楼市回暖、地市溢价率攀升下中央多次重申“房住不炒”，为降温土地市场本周南京亦首次出台“限房价、竞地价”政策，后续若地市热度延续，除行政调控外不排除行业资金收紧风险。个股建议关注：1）融资管控占优、高股息率的低估值龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、中南建设、龙光地产、新城控股等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
　　政策环境监测：1）央行：信贷资源从偏好房地产转向中小微企业等实体经济领域；2）国务院印发海南自由贸易港建设总体方案。
　　市场运行监测：1）成交环比下降，短期有望回升。本周（5.31-6.6）新房成交5.9万套、二手房成交2.2万套，环比降11.1%、8.3%；6月新房月日均成交同比升10.4%，较5月扩大3.9pct。短期随着供应量上涨，销售有望逐步回升。2）刚需刚改仍为成交主流。4月32城商品住宅成交中，140平以下成交套数占比环比降1pct至88%。3）推盘稳中有降，后续料将逐步放量。5.18-5.24重点城市新推房源8228万套，环比降9.9%；去化率71.4%，环比升6.6pct。疫情逐步控制下，房企预计加快销售、回款步伐，推盘有望持续回升。4）库存环比回落，中期或仍将上行。16城取证库存9285万平，环比降0.1%。中期随着取证推盘加快、去化率承压，库存仍有进一步上行压力。5）土地成交、溢价率回落，一二线占比下降。上周百城土地供应建面2569.3万平、成交建面1355.2万平，环比降23.4%、降44.1%；成交溢价率6.7%，环比降5.7pct。其中一、二、三线成交建面占比8.8%、38.5%、52.6%，环比分别降8.5pct、降5.4pct、升13.9pct。各地加大供地数量及质量情形下，短期土地市场有望保持较高热度；中期来看，一方面需关注地市溢价率攀升可能带来融资收紧风险，另一方面供应增加或为房企去化及回款带来压力，进而影响房企拿地热情。
　　资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债87.5亿元、海外发债6.1亿美元，较上周减少42.7亿元、0.8亿美元；境内外发行利率处于2.2%-14.75%区间，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行107.3亿元、净融资-39.8亿元，较上周变化-9.9亿元、40.0亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨3.03%，跑输沪深300(+3.47%)；当前板块PE(TTM)8.84倍，估值处近五年6%分位。
　　风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。