国盛证券-房地产开发行业周报：深圳土地制度改革，重点房企连续五周净融资额为负。-201022

　　行情回顾： 小幅落后大盘。 截至 10 月 18 日前，中信房地产指数累计变动为-0.45%，小幅落后大盘 0.48 个百分点，在 29 个中信行业板块位于倒数第三。本周上涨个股共 64 只，下跌 69 只，停牌 12 只，上涨个股数量较上周减少 49%。
　　成交情况：52 城新房成交面积同比增加 1.9%。本周 52 个城市新房成交面积为817.25 万平方米，同比上涨 1.9%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为65.32、314.05、437.88 万平方米，环比值分别增加 88.6%、394.4%、245.9%，单周同比变动分别为-31.4%、-11.4%、-24.3%。从 42 周累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（4.9%）和深圳（3.9%）为正，广州（-5.1%）和上海（-5.0%）为负。二三线城市中有 26 个城市实现同比正增长。
　　去化情况：15 城去化周期环比下降 1%，同比基本持平。本周样本一线、二线、三线城市去化周期 50.3、82.1、41.8 周，环比分别上升 15.4%、下降 4.3%、下降 7.4%。具体城市来看，北京（24%）、上海（16%）、深圳（21%）、杭州（76%）、南京（13%）、南宁（28%）等共计 13 城去化月数环比上升。去化周期低于 12 个月的城市为上海（5.1）、广州（8.5）、南宁（10.9）、温州（11.3）与宁波（3.8），这些地区供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，厦门、莆田库存去化周期超过 30 个月，福州和杭州数值接近 30 个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。
　　政策追踪：深圳土地供应不足有望缓解，无锡调整职工家庭二套房公积金贷款利率。本周中央政策，中共中央办公厅、国务院办公厅推进深圳利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。地方层面，温州发起公共建筑节能改造示范项目，杭州市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架协议。长沙发布调控新政，合肥筹集政策性租赁住房，无锡调整公积金贷款利率。
　　融资情况：本周共发行房企信用债 7 只，净融资额为负 207.02 亿元。本周共发行房企信用债 7 只，环比增加 7 只；本发行规模共计 81.8 亿元，环比增加 81.8亿元； 本周总偿还量 288.82 亿元，环比增加 261.34 亿元，净融资额为-207.02 亿元，环比减少 179.54 亿元。
　　投资建议：本周各线城市成交增速有所回落，行业融资情况和地产行业政策有所收紧。但货币充足，刚需和改善需求依旧坚挺，头部房企通过高于行业的运营管理能力和融资优势仍能持续成长，龙头房企价值显著低估，建议关注：1.财务稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科 A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城 3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城；4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。
　　风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。