东方证券-招商蛇口-001979-2020年三季报点评：销售增长拿地加快，业绩结转提速明显-201021

　　招商蛇口(001979)
　　事件
　　公司发布 2020 年三季报， 2020 年前三季度实现营收 501.2 亿元，同比增长 96.21%，归母净利润 21.9 亿元， 同比下降 57.0%。
　　核心观点
　　业绩增速低于营收， 单季度结转明显加快。 2020 年前三季度业绩增长不及营收增长， 主要由于结转项目利润率较去年同期下降， 且新冠疫情下公司对租赁物业采取了减免租等措施，导致园区业务利润同比下降明显以及上年同期公司转让子公司股权产生投资收益 22.3 亿元。 从单季度来看，三季度营收 258.0 亿，同比增长 191.3%，归母净利润 12.8 亿，同比增长 557.1%，结转速度显著加快。
　　销售逆势增长， 规模有望再上台阶。 公司公告 2020 年 1-9 月，公司累计实现签约销售面积 821.3 万平方米，同比减少 1.4%；累计实现签约销售金额1,901.8 亿元，同比增加 17.4%，销售均价 23155 元/平，同比增长 19.0%。据克而瑞数据，截止 9 月公司在全国房企销售排名第 10 位，较去年同期上升 2 位，有望实现全年 2500 亿销售目标。
　　投资强度显著提升， 继续聚焦一二线城市的布局。 公司 2020 年前三季度累计土地投资金额为 960.9 亿元，拿地面积 1144.7 万平米， 拿地力度显著提升， 投资强度（投资金额/销售金额）为 50.5%，投资金额超过去年全年总和，大大增厚了土地储备。 从城市布局来讲，公司坚持区域深耕，继续加强在核心一二线城市的布局。上半年获取的 62 个项目中，超过 7 成项目位于一二线城市， 保障了后续的销售。财务预测与投资建议
　　 维持买入评级， 维持目标价至 20.88 元。 我们预测公司 2020-2022 年EPS 为 2.32/2.81/3.40 元。可比公司 2020 年估值为 9X， 我们给予公司2020 年 9X 估值， 对应目标价 20.88 元。
　　风险提示
　　房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期