东方证券-9月统计局房地产数据点评：高基数下销售继续增长，投资维持两位数增速-201019

　　统计局公布2020年9月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为18587万平方米、15030亿元、20173万平方米，同比增速分别为+7.3%、+12.0%、-1.9%，前值（8月）为+13.7%、+11.8%、+2.4%。
　　核心观点
　　9月全国商品房销售面积同比增长7.3%，量价齐升韧性强。9月销售均价为10063元/平方米，同比增长8.2%，前值为11.8%。1-9月，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。1-9月，商品房销售金额115647亿元，同比增长3.7%，累计销售增速进一步扩大。9月销售持续增长，同时量价齐升，销售韧性继续被验证。随着需求的逐渐释放，我们认为四季度市场将进入一个平稳期，叠加去年的高基数，价格将温和上涨，销售增速逐渐回落。
　　9月新开工面积同比下跌1.9%，主要受销售增速回落影响。9月房地产新开工增速继续回落，新开工面积/销售面积的比值为1.09，前值为1.34。1-9月房屋新开工面积160090万平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2个百分点。今年融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，销售回款依然是重要的融资来源，叠加相对较低的库存，维持较快的新开工增速是必要的。经过上半年市场复苏，房企全年销售目标大概率可以完成，销售节奏逐渐放缓，未来新开工的增速也很难进一步上行。
　　9月房地产投资同比增长12.0%，全年累计增速5.6%。9月房地产开发投资额为15030亿元，同比增速12.0%，前值11.8%，投资继3月由负转正之后一直保持强劲增长，连续三月两位数增长。1-9月累计投资额103486亿元，累计同比5.6%，累计增速继续扩大，对经济的托底作用显著。我们预计全年房地产投资增速依然保有韧性，但全年两位数以上涨幅的概率不大。我们看到维持当前投资较快增速的主要是土地端的投资以及与土地出让带来的新开工。9月虽然土地市场依旧活跃，但主要是单价提升，土地出让速度已经放缓，全年新开工增速有限，而竣工端受疫情影响有所推迟，这都导致了建安投资增速不会很快，这是全年的房地产投资的核心影响因素。
　　我们调整先前对于2020年房地产行业三大核心指标的预测：销售面积增长-0.5%、房地产开发投资增长6.5%、新开工面积增长-3.7%。
　　投资建议与投资标的
　　9月销售量价齐升，新开工增速回落，投资维持两位数增长，韧性超预期。我们预计四度随着需求的逐渐释放，以及土地出让下滑，销售和投资增速会逐渐向个位数收敛，但全年表现仍将超出市场年初预期。我们看好板块在四季度的估值修复，而在当前政策导向下，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。重点推荐两类标的，一是业绩更具弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、金地集团(600383，买入)、中南建设(000961，买入)。二是业绩更具确定性的标的，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)；同时我们看好迅速成长的物管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、永升生活服务(01995，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)。
　　风险提示
　　销售大幅低于预期。逆周期政策宽松不及预期。融资环境存在不确定性。