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华创证券-房地产1-9月月报:融资新规下,投资端趋弱,销售端偏强-201020

上传日期:2020-10-20 13:42:00  研报作者:袁豪  分享者:masklin   收藏研报

【研究报告内容】


  投资持续高位运行,但融资新规下,开工、拿地、竣工继续走弱
  1-9 月开发投资同比+5.6%,较前值+1.0pct;1-9 月新开工面积同比-3.4%,较前值+0.2pct;1-9 月竣工同比-11.6%,较前值-0.8pct;1-9 月施工同比+3.1%,较前值-0.2pct。1-9 月的土地购置面积同比-2.9%,较前值-0.5pct;土地成交款同比+13.8%,较前值+2.6pct。9 月单月投资同比连续 3 个月高位运行,并再创年内新高;但拿地、开工以及竣工连续两个月走弱。从短期而言,融资新规影响下,后续拿地、开工以及竣工仍然处于偏弱趋势,从中期而言,目前行业的低库存下的补库存需求下,我们对于后续的开工和竣工依然保持相对积极的观点,但明后年具体预测还需要根据融资新规实施情况而重新评估。从结构来看,东部和中部区域投资增速继续高位运行,西部区域投资增速在短暂回落后再次快速向上,东北区域投资增速有所回落。新冠疫情之下,我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石,稳经济需要稳房地产。
  销售增速高位回落、但表现仍然偏强,维持全年销量同比 0%判断
  1-9 月销售面积同比-1.8%,较前值+1.5pct;1-9 月销售金额同比+3.7%,较前值+2.1pct;1-9 月销售均价同比+5.6%,较前值+0.5pct。1-9 月累计销售继续修复;9 月单月来看,单月同比涨幅虽高位有所回落,但已实现连续 5 个月正增长,显示出市场整体需求韧性仍属较强。 结构来看, 东部和中部区域销售增速高位明显回落,西部区域销售同比连续 5 个月正增长并涨幅有所扩大,东北区域仍维持在较弱水平。此外,9 月主流 50 家房企销售面积同比+17.8%,表现持续优于行业,表明行业集中度仍在提升。虽 9 月单月销售同比高位有所回落,但考虑到下半年推盘走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束、以及融资新规改善报表要求等因素,预计主流房企的销售向好或将延续到今年年底,我们维持 2020 年全年销售面积同比+0%的判断。
  国内贷款和自筹资金低位修复,销售回落带动资金同比增速收窄
  1-9 月资金来源同比+4.4%,较前值+1.5pct,同比涨幅连续 7 个月扩大。结构来看,国内贷款同比+4.0%,较前值持平;自筹资金同比+5.9%,较前值+2.3pct;销售回款端,个人按揭贷款同比+9.5%,较前值+0.8pct;定金及预收账款同比+2.9%,较前值+1.7pct。9 月资金来源同比高位有所回落,其中国内贷款、自筹资金同比低位有所修复;定金及预收款、个人按揭贷款同比高位有所回落,主要源于 9 月销售同比涨幅回落。但考虑到:1)目前国内外流动性仍处于偏宽松环境;2)疫情缓解后销售的强韧性保障了后续定金及预收款、个人按揭贷款的稳定回流;3)应对年底融资新规考核时点,料房企会主动促销售回款进一步改善。综合以上,预计房地产资金来源仍将处于稳定趋好态势。
  投资建议:融资新规下,投资端趋弱,销售端偏强,重申“推荐”评级近期房企融资新规料将影响供给结构,金融能力的约束和运营能力的倡导, 料将推动行业门槛提升、并减少内耗,利于行业集中度提升、盈利能力改善,而由杠杆主导过渡至运营主导,料也将减少周期波动、助力行业健康持续发展。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级,推荐:1)住宅开发:A 股:金科股份、万科 A、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设;H 股:世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务,建议关注:宝龙商业;3)商业地产:龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城,建议关注:华润置地;4)物流地产:ESR、南山控股。
  风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
 报告详细内容请查阅原报告附件
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