华安证券-房地产点评报告：投融资韧性十足，销售增速回落-201019

　　主要观点：
　　事件
　　国家统计局发布 2020 年 1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。销售额单月增速回落至 16.0%，累计同比增至 3.7%
　　1-9 月，全国商品房销售面积累计同比-1.8%，降幅较前值收窄 1.5 个百分点；商品房销售额累计同比 3.7%，较前值提升 2.1 个百分点。9 月单月，销售面积同比降至 7.3%（8 月 13.7%） ；销售金额降至 16.0%（8 月27.1%） 。供给放量叠加需求韧性促进销售维持正增长。近期部分城市政策收紧及成交向合理中枢回归或带来增速较年中冲高后有所回调。展望四季度，房企推盘有望维持积极态势，供给主导有望迎来需求共振，增速或出现缓降。不排除部分房企年末为冲销量采取“以价换量”等方式对成交下行形成缓冲。
　　价格方面， 1-9 月累计销售均价 9878 元/平方米， 9 月单月销售均价 10063元/平方米，环比分别为 0.4%、-3.7%。分区域来看东部、中部、西部和东北 9 月销量同比分别为 11%、2%、9%、-2%。增速较高的东部地区单月销量占四大区域合计比例达 40%，销售均价同比增长 10.8%；区域表现与我国城市群发展正相关。
　　土地市场迎“价增量减” ，融资结构仍以“内生”为主
　　1-9 月， 房地产开发企业土地购置面积累计同比-2.9%，较前值下降 0.5 个百分点；土地成交价款累计同比 13.8%，较前值提升 2.6 个百分点。9 月单月，土地购置面积同比-4.8%，较前值提升 2.8 个百分点；土地成交价款单月同比 23.0%，较前值提升 15.0 个百分点。当前融资端并未放松，房企在拿地上态度趋谨，但核心区域的优质地块依然受青睐，供给成交结构调整或带动市场呈现“价增量减”的表现。
　　1-9 月，房地产开发企业到位资金累计同比 4.4%，较前值提升 1.4 个百分点； 9 月单月同比 14.5%，较前值下降 3.8 个百分点，但依然维持今年以来较高水平。资金构成方面，9 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比分别为 4.3%、 19.7%、 14.7%和 15.2%。 中长期来看，外部融资向内源支撑转型依然为房企融资的趋势。
　　新开工增速转负、竣工仍待修复，开发投资维持韧性
　　1-9 月， 房屋新开工面积累计同比-3.4%，降幅较前值收窄 0.2 个百分点。9 月单月，新开工面积同比转负为-1.9%，较前值下降 4.4 个百分点。开工走弱或与疫情期拿地疲软及当前开工无法形成年内推货的考虑有关。1-9 月竣工面积累计同比-11.6%， 较前值下降 0.8 个百分点。 9 月单月竣工面积同比降至-17.7%，较前值下降 7.8 个百分点。单月竣工走弱或反映此前施工周期拉长及疫情冲击产生的双影响并未完全消化。 从开发周期来看，维持四季度竣工修复的预判。1-9 月，全国房地产开发投资累计同比 5.6%，较前值提升 1.0 个百分点；单月同比 12.0%，韧性十足。土地成交的分期付款方式带动短期内土地投资仍有支撑， 建安或迎修复对四季度开发投资形成贡献。
　　投资建议
　　受疫情的冲击，为配合“战疫”工作，年初多地售楼处关闭、人流冻结以及复工延后都对房地产基本面产生短期的负向拉动。随着复产复工的有序推进，行业基本面持续改善。9 月销售增速预期内回落，投融资韧性十足。 政策调控风向未变， “长效机制”构建下大概率延续“一城一策+高频微调+松紧结合”的“演绎”方式。 房地产行业粗放式的高杠杆催化规模的时代渐行渐远，融资端由外源杠杆向内生融资的转变成为趋势。站在当前时点，地产板块估值依然处于历史下沿。 结构性融资收紧或进一步巩固头部优势，强者恒强下竞争格局进一步清晰，优质标的α逐步凸显。建议关注：（1）头部规模房企：万科 A、保利地产、金地集团；（2）二线成长标的：金科股份、华发股份、中南建设、阳光城；（3）A股物业板块优质标的：招商积余等。
　　风险提示
　　调控政策趋严，销售不及预期，融资超预期收紧，疫情影响反复等。