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中泰证券-房地产:销售持续回暖,开发投资维持韧性,土地市场走弱-201019

上传日期:2020-10-20 09:32:00  研报作者:陈立,李垚  分享者:qq1536075   收藏研报

【研究报告内容】


  投资要点
  2020年10月19日,国家统计局公布2020年1-9月房地产市场运行情况:
  商品房销售:持续回暖,全年销售面积有望与去年持平
  2020年1-9月,全国商品房销售面积117073万方,同比-1.8%,降幅比1—8月份收窄1.5pct;销售额115647亿,同比+3.7%,增速较1—8月份提高2.1pct。分区域看,前三季度东部地区表现较为强劲,销售面积同比+2.2%,销售额同比+8.9%,西部地区销售面积与销售额分别比-1.0%、+2.1%,中部地区销售面积与销售额分别同比-7.0%、-5.7%,东北部地区销售面积与销售额分别同比-8.9%、-5.0%,区域分化比较明显。展望后市,国庆假期市场数据显示销售依然有韧性,此外由于疫情因素,上半年新开工及土储受一定影响,主流房企普遍把推盘重心放在下半年,特别是四季度,因此我们判断今年四季度在供给提升的推动下,整体去化率或有所下降,但销售大概率延续二季度以来持续回暖的态势,全年销售面积有望于去年持平。
  房企到位资金:内部回款继续改善,预计融资政策整体保持平稳
  2020年1-9月,房地产开发企业到位资金136376亿,同比+4.4%,增速比1—8月份提高1.4pct。其中国内贷款20484亿,同比+4.0%;自筹资金44485亿,同比+5.9%;定金及预收款45145亿,同比+2.9%;个人按揭贷款21783亿,同比+9.5%。9月,房企到位资金整体继续改善,具体从数据上看,房企回款的单月同比有明显回升(个人按揭和定金及预收款增速较快),自筹资金部分也较上月有明显增长,但国内贷款基本持平。展望四季度,虽然近期地产融资新规(“三道红线”)的出台,提升了融资政策收紧预期,但考虑到当前房企融资环境整体上看依然偏紧,维持现有政策保持行业平稳是大概率趋势。
  土地市场:热度维持下降趋势,土地成交溢价率连续3个月下行
  2020年1-9月,房地产开发企业土地购置面积15011万方,同比-2.9%,降幅比1—8月份扩大0.5pct;土地成交价款9316亿,同比+13.8%,增速提高2.6pct。9月,土地市场成交溢价率略有下降。据WIND数据,9月100大中城市土地成交溢价率为13.55%,较8月下降0.88pct,连续3个月环比下降。土地市场热度有所降温,调控及融资端的边际收紧,让房企在拿地端趋于谨慎,一二线城市成交土地溢价率有所下行,四季度的土地市场走势依然由销售市场及融资环境主导,在销售去化及融资端均呈现一定压力情况下,我们认为后续土地市场或进一步回归理性。
  房地产开发投资:开发投资维持热度,新开工、竣工走弱
  2020年1-9月,全国房地产开发投资103484亿,同比+5.6%,增速比1—8月份提高1.0pct;施工面积859820万方,同比+3.1%,增速比1—8月份回落0.2pct;房屋新开工面积160090万方,同比-3.4%,降幅收窄0.2pct;房屋竣工面积41338万方,同比-11.6%,降幅扩大0.8pct。9月,房地产开发投资继续回升,单月同比+12.0%;新开工面积同比-1.9%略有下滑,新开工从上月开始的走弱,对应着8月份开始出台相应融资收紧政策,同时市场整体去化压力开始增大与土地市场持续走弱。展望四季度,我们认为开发投资有望继续回升,新开工或维持稳定,竣工迎来集中交付,有望收窄降幅。
  投资建议:9月,全国商品房销售数据依然靓丽,四季度在房企普遍备货充足冲业绩的背景下,热销的行情有望持续。回溯历史,估值底部对应基本面与政策的底部,现阶段行业基本面正持续修复,政策与货币环境较为稳定,估值下行空间已较为有限,上行修复概率更高,因此,建议积极把握当前板块估值修复期与业绩预期差带来的投资机会。推荐行业龙头:万科A、保利地产、融创中国;优质一线:旭辉控股集团。
  风险提示:新冠疫情国内输入病例超预期,行业销售韧性不及预期,项目竣工进度不及预期。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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