平安证券-地产行业月报：政策持续趋紧， 房企拿地收缩-201018

　　核心摘要
　　本月观点：随着热点城市调控陆续收紧，9月重点50城新房月日均成交套数同比增长15.1%，增速较8月降9.6个百分点。但统计的30家主流房企1-9月销售目标完成率68%，在完成全年目标假设下，10-12月合计销售额同比增速仍达20.7%，快推盘快回款背景下，四季度销售依旧值得期待。销售依旧较好，叠加年末估值切换，看好四季度优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。
　　政策：热点城市调控加码，后续调控节奏或趋平稳。随着住建部8月末在6城座谈会再次强调市场平稳健康发展，9月政策出台频率明显提升，单月涉房类政策（含中央及地方）共38项，环比升15%；其中偏紧类17项，占比45%。考虑热点城市调控已陆续收紧，随着销售增速回落、楼市趋稳，后续调控节奏或同步趋于平稳。
　　楼市：销售增速放缓，后续或延续稳资金：房企融资规模环比下降，行业融资监管趋严。9月房企境内债、境外债、集合信托分别发行405亿元、40亿美元、634亿元，环比降20.2%、44.6%、24.4%，融资成本环比升0.27pct、升1.88pct、降0.19pct。10月16日央行表示目前重点房企资金监测和融资管理规则起步平稳，下一步将跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。考虑中央维稳楼市、遏制房地产金融化及泡沫化态度坚决，行业融资环境料难现上半年宽松。
　　中趋降。9月重点50城新房月日均成交套数同比增长15.1%，增速较8月下降9.6个百分点。后续供应放量将对销售形成支撑，但随着基数抬升、热点城市调控相继收紧，预计单月增速缓慢下降。9月重点城市周均开盘去化率57%，环比降7pct，9月末35城商品房平均可售面积环比增2.5%。供给增加下，后续库存去化仍面临一定压力。
　　地市：热度继续降温，后续或以稳为主。9月百城土地供应建面、成交建面分别环比降11.0%、26.5%；成交溢价率13.6%，连续3个月下降，或反映融资收紧预期下开发商拿地态度趋于谨慎。后续销售放缓、融资边际收紧下地市料趋于稳定。
　　房企：拿地力度减弱，销售表现仍值得期待。9月50强房企整体拿地销售面积比55%，较8月下降17个百分点，各梯队房企拿地力度均有所下降。30家主流房企1-9月整体销售额同比增长10.4%，目标完成率68%，接近2019年同期（70%），考虑全年目标，10-12月增速需不低于20.7%，后续表现仍值得期待。
　　板块表现：9月申万地产板块下跌4.63%，跑赢沪深300。截至10月17日，地产板块PE（TTM）9.38倍，估值处于近五年19%分位。
　　风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。