中国银河-房地产9月行业动态报告：9月销售热度稍有降温，关注板块四季度表现-201014

　　核心观点:
　　9月销售热度较8月稍有降温，但绝对值仍在高位。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37城2020年9月新房销量同比增速为10.5%，较8月增速减少3.4pct，9月市场较8月稍有降温,，但绝对值仍在高位；1-9月新房销量累计同比为-6.0%，降幅较上月收窄2.4pct。分一二三线城市来看，同比方面，9月单月一、二、三线成交量同比分别为84.5%/-7.0%/5.5%，较上月成交增速分别+40.1pct、-7.2pct、-15.1pct，一线销售热度较上月大幅增加，二、三线稍有降温，一、二、三线累计成交量同比分别为-0.5%/-12.9%/0.4%。
　　三季度市场去化效果明显，一二三线城市库存周期缩短。截至2020年9月，我们重点跟踪的15城的去化周期为10.4个月，较上月降低0.4个月，较年内高点已经减少了3.8个月，三季度市场去化效果明显。分线来看，一二三线城市去化周期分别为8.1、8.1、17.0个月，分别较上月-0.8、+0.2、-1.1个月，三季度受到销售持续高增的推动，一二三线城市去化周期均显著缩短。
　　2020年以来我国首套房贷利率稳中有降，已实现连续9个月下降，但四季度需求端可能受到一定影响。我国2020年1-9月的首套房贷平均利率分别为5.51%、5.50%、5.45%、5.42%、5.32%、5.28%、5.26%、5.25%、5.24%，分别相较去年同比下降2.7%、2.3%、2.0%、1.1%、1.8%、2.6%、3.3%、4.0%、4.9%，从需求端对去化形成支撑。考虑到LPR连续5个月未动，并且部分银行的房贷额度受到管控，四季度需求端可能受到一定影响。
　　投资建议：复盘地产股的历史表现，我们发现岁末年初板块的涨幅优于二、三季度的概率较高，并且在岁末年初板块跑赢沪深300的概率更高。我们看好地产板块四季度的表现，原因：1）低估值、高股息筑造较高安全边际；2）公募地产持仓处于历史较低水平；3）长线资金入股地产公司推动板块价值重估；4）疫情过后销售持续超预期。整体来看，基本面，我们预计四季度推盘量加大，销售热度持续；资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速；政策面保持稳定，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局。
　　我们相对看好住宅开发和经纪服务子板块，建议投资者重点关注：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）房产经纪服务相关标的我爱我家和国创高新。
　　风险提示：经济及行业的下行压力；政策调控的不确定性