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光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告(2020年9月):需求侧按揭总量受控,供给侧融资加速分化-201016

上传日期:2020-10-16 14:28:00  研报作者:何缅南,王梦恺  分享者:holdsu   收藏研报
格式:   pdf 大小:   2.4M
页数:   共10页 来源:   光大证券
类型:   行业分析 > 房地产行业 评级:   增持
条款:
 

【研究报告内容摘要】

(以下内容从光大证券《光大房地产行业流动性跟踪报告(2020年9月):需求侧按揭总量受控,供给侧融资加速分化》研报附件原文摘录)
  9 月新增居民中长贷同比+28.7%,后续投放或总体受限,增速逐步趋缓9 月新增居民中长贷 6362 亿元,环比+14.2%,同比+28.7%,占整体信贷增量的比重回落至 33%,全国首套、二套房贷平均利率均环比-1BP。整体三季度来看,新增居民中长贷 1.8 万亿,环比+16.9%,同比+29.5%,全国首套、二套房贷平均利率-4BP、 -5BP。得益于楼市销售复苏, 短期按揭供需表现较强。1-9 月新增居民中长贷 4.6 万亿,同比增速提升至+11.1%,已高于 2019年全年增速+10.1%。考虑到: 1)下半年货币政策回归常态化; 2)银行房地产信贷全盘管控,叠加房企融资新政控负债; 3) 9 月开始楼市热度结构性回落,40 家主流房企 9 月销售额同比增速环比-8pc 至 16%;我们认为当前按揭供需均处于阶段性高点,后续增速相对受限。
  当然,在银行资产质量压力下、按揭投放结构占比分散化(中小银行投放增加)、以及房地产融资调控偏重供给侧的影响下,银行按揭供给总量调控存在一定难度,增速或维持平稳放缓的态势。
  9 月供给侧流动性边际趋紧,融资分化, 回款优先
  9 月行业供给侧资金面边际趋紧。房企境内外单月合计发债 922 亿元,环比-23%,同比+14%,单月净融资收窄至 125 亿元。其中 9 月境内发债 650 亿元,环比-7%,同比+47%,单月净偿还 18 亿元; 9 月境外发债 272 亿元,环比-46%,同比-26%,单月净融资收窄至 143 亿元。 9 月房地产集合信托成立金额约 430 亿元,环比下降 35%,同比下降 44%,占单月集合信托成立规模的比重下降 12pc 至 26%。资 金价格方面,受市场避险情绪以及部分主体信用风险影响,民营房企融资成本出现分化,偏高资质的大中型民营房企新发债利率较前期继续改善,偏低资质主体新发债利率有所抬升。 9 月 1 日至 10 月 14 日, Markit Iboxx 亚洲中资房地产美元债指数下跌 0.89%,其中投资级上涨 0.73%,高收益级下跌 1.46%。1-9 月房企境内外合计发债 9451 亿元,同比增长 5%,净融资约 3276 亿元,同比下降19%。 1-9月房地产集合信托募集资金5647亿元,同比下降10.6%,占整体集合信托募集资金的比重约 29%( 2019 年全年约 37%)。
  9 月行业供给侧资金面数据显示,融资调控的影响已开始显现。未来四个季度,房企境内债季度到期规模均超过 2200 亿元,再融资压力处于高位。考虑到上半年增量融资较多、以及拿地开支存在弹性,我们认为货值充裕、布局良好、推盘积极的主流房企资金压力基本可控,部分债务到期规模较大的主体信用风险或有所抬升。
  投资建议: 房地产金融监管增强,稳健龙头受影响有限,相对融资优势将持续凸显,有望输出资本盈利模式升级,行业集中度提升的逻辑进一步强化。下半年主流房企推盘规模提升,供给驱动销售弹性复苏。目前 AH 房地产板块相对估值优势明显,长线资金陆续增配,建议关注土储充足、财务表现稳健、具备较强内生增长动能的龙头房企,如 A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团, H 股的华润置地、融创中国、中国金茂。
  风险分析: 海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。
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