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平安证券-地产行业周报:政策步入观察期,基金持仓降至低配-200426

上传日期:2020-04-26 21:36:06  研报作者:杨侃,刘璐,张君瑞  分享者:chunian   收藏研报

【研究报告内容】

  本周观点:本周湖北荆州在发布降低首付比例、限时免契税等楼市新政后,又宣布停止执行,近期松绑政策经历“一日游”的城市还包括青岛、广州、宝鸡、驻马店等,疫情冲击下房地产政策主要集中于供给端、以“纾困房企”为目的,随着楼市逐步回温,4.17政治局会议重申“房住不炒”,预计短期降首付比例、松绑限售等需求端政策仍难现松动。LPR最新报价出现利率改革后最大调整,但5年期以上调减幅度小于1年期,表明中央对房地产相关降息差别对待,流动性持续宽松情形下,行业资金面有望延续改善,但需警惕楼市、尤其地市迅速升温可能带来的行业融资端收紧风险,本周银保监亦强调坚决纠正贷款违规流入房地产。板块一季度机构持仓低配0.11个百分点,主流房企对应2020年估值不足7倍,股息率超过4%,行业短期机会仍是低估值、低持仓、高股息率、融资改善带来的配置价值,中期需关注供应放量、需求萎缩可能带来的楼市调整及政策新一轮改善机会。个股建议关注:1)融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健、中南、阳光城、新城等。
  政策环境监测:1)湖北荆州:停止执行楼市新政;2)LPR首现利率改革后最大调整幅度;3)行业基金持仓降至低配。
  市场运行监测:1)成交持续回升,短期有望延续。本周新房成交5万套、二手房成交1.9万套,环比升8%、1%;4月新房月日均成交同比降18.2%,较3月收窄11.6pct。随着疫情得到控制、线下售楼处开放,预计短期销售有望延续回升,但仍需关注积压需求释放后经济收入下滑对居民购房意愿的影响。2)刚需刚改仍为成交主流。3月32城商品住宅成交中,140平以下成交套数占比维持89%不变。3)推盘环比扩大,后续料将逐步放量。上周重点城市新推房源6534套,环比升86.8%,止住下跌趋势;去化率64.8%,环比降5pct。疫情逐步控制下,房企预计加快销售、回款步伐,推盘有望持续回升,但工期因素或将制约回升速度。4)库存环比回升,中期或仍将上行。16城取证库存9024万平,环比升1.8%。中期随着推盘量上升、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。5)土地成交面积、溢价率回落,关注融资端收紧风险。百城土地供应建面2230万平、成交建面1563万平,环比分别升33.8%、降15.5%;成交溢价率12.1%,环比降5pct。其中一、二、三线成交建面占比11.6%、47.7%、40.7%,环比分别升3.9pct、降8.4pct、升4.5pct。由于疫情导致地方财政支出增加,后续各地方仍有望加大供地数量及质量,需关注一二线土地市场溢价率攀升可能带来地产融资端收紧风险。
  资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债153.5亿元,较上周增加13亿元,境外连续4周无新债发行。债券发行利率处于2.97%-7.3%区间,可比发行利率均较前次下降。流动性宽松背景下,短期房企融资成本有望持续改善。2)信托:本周集合信托发行121亿元,净融资-21.8亿元,较上周分别减少17.8亿元、46.3亿元。3)地产股:本周申万地产板块下跌1.94%,跑输沪深300(-1.11%);当前地产板块PE(TTM)8.42倍,处于近五年2%分位。
  风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。
  
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