平安证券-地产行业周报：五月成交延续改善，兼论土地市场热度-200531

　　本周观点：本周我们讨论了近期市场普遍关心的土地市场热度问题，从房企角度看，尽管土地整体盈利能力下降，但规模增长诉求与资金环境宽松契机下，部分房企如前十追赶者拿地态度短期或仍将保持积极；从市场整体看，中期一方面需关注地市溢价率攀升可能带来融资收紧的风险，另一方面随着楼市供应逐步增加，或将给房企销售去化及回款带来压力，进而影响房企拿地热情。https://www.xiadun.cn【侠盾研报网】本周银保监会重申“房住不炒”、深圳开展房地产专项整治行动，在短期政策缺乏弹性、销售尽管随着供应放量仍有望延续回升，但去化端压力亦将逐步显现的背景下，板块仍难有趋势性机会，后续仍需重点关注销售端价格及去化的变化，以及可能的政策端改善。https://www.xiadun.cn（侠盾研报网）个股建议关注：1）融资管控占优、高股息率的低估值龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、中南建设、新城控股等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
　　政策环境监测：1）银保监会：落实“房住不炒”，遏制房地产金融化泡沫化；2）深圳宝安：深入开展房地产专项整治行动。
　　市场运行监测：1）新房成交上升，短期有望持续。本周（5.24-5.30）新房成交6.5万套、二手房成交2.2万套，环比升14.9%、降3.9%；5月新房月日均成交同比升3.5%，较4月（同比降12.1%）大幅改善。短期随着供应量上涨，销售有望继续回升。2）刚需刚改仍为成交主流。4月32城商品住宅成交中，140平以下成交套数占比环比降1pct至88%。3）推盘稳中有降，后续料将逐步放量。5.18-5.24重点城市新推房源8228万套，环比降9.9%；去化率71.4%，环比升6.6pct。疫情逐步控制下，房企预计加快销售、回款步伐，推盘有望持续回升。4）库存持续上升，中期或仍将上行。16城取证库存9304万平，环比升0.3%，连续三周上升。中期随着取证推盘加快、去化率承压，库存仍有进一步上行压力。5）土地成交上升、溢价率回落，二线占比下降。上周百城土地供应建面2919万平、成交建面2018万平，环比升32.4%、54.5%；成交溢价率14.0%，环比降9.0pct。其中一、二、三线成交建面分别占比20.2%、40.4%、39.4%，环比分别升14.8pct、降21.2pct、升6.4pct。由于疫情导致地方财政支出增加，后续各地仍有望加大供地数量及质量，叠加流动性宽松及成交复苏，预计短期土地市场仍将保持较高热度。
　　资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债140.9亿元，较上周增加17.7亿元；海外发债6.9亿美元，环比减少0.1亿美元。本周境内外发行利率处于3.18%-13%区间，可比发行利率较前次有升有降、以降为主。2）信托：本周集合信托发行88.8亿元、净融资-107.3亿元，较上周分别减少15.9亿元、79.4亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨1.5%，跑赢沪深300（+1.1%）;当前地产板块PE（TTM）8.58倍，低于沪深300的11.96倍，估值处于近五年3%分位。
　　风险提示：1）行业资金压力加大，中小房企资金链风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。