平安证券-地产行业周报：因城施策延续，各城市库存及供需分化明显-200927

　　本周观点：本周我们对主要城市库存及供需情况进行梳理，其中北京、福州、天津2019年以来供过于求态势较为明显，8月末取证未售库存去化周期22.3、21.1、19.4个月，相对较高，而去化周期10个月以内城市中，合肥、长沙、苏州基本呈现供不应求，2019年以来供销比月均值分别为0.95、0.8、0.85倍。本周政策依旧延续房住不炒、因城施策，长春、东莞收紧调控。受个别房企资金压力传言影响，地产板块当周下跌6.35%，明显跑输沪深300，上半年末A股上市房企净负债率、剔除合同负债的资产负债率、现金短债比分别为91.5%、72.5%、102.7%，风险整体可控。经过本周调整，地产板块估值已降至近五年18%分位，考虑销售依旧较好，叠加年末估值切换，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。
　　政策环境监测：1）上海：落户条件放宽，部分高校应届毕业生可直接落户；2）长春：进一步加强房地产市场调控。
　　市场运行监测：1）成交环比回升，短期或延续高位。本周（9.20-9.26）新房成交6.7万套、二手房成交2万套，环比升12.2%、1.4%；9月新房月日均成交同比升11.7%，较8月降14.1pct。金九银十为传统销售旺季，考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持高位。2）改善型需求占比下降。8 月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.3pct至80%。3）推盘明显放量，后续节奏仍有望加快。9.14-9.20重点城市新推盘1.2万套，环比升109.6%；去化率54.2%，环比降1.5pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比增加，中期面临上行压力。16城取证库存9976万平，环比升2.6%。取证推盘加快叠加去化率承压，中期库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率下降，二线占比提高。上周百城土地供应建面1478万平、成交建面1178万平，环比降33.1%、降35.8%；成交溢价率14.2%，环比降8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.3%、37.6%、56.1%，环比分别降2.8pct、升4pct、降1.1pct。随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资难现上半年宽松，土地市场整体或趋平稳。
　　资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债170.7亿元、海外发债9亿美元，较上周增加115.6亿元、2.3亿美元；境内外发行利率处于2.84%-8.875%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行129.2亿元，较上周增加11.3亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌6.35%，跑输沪深300（-3.53%）；当前地产板块PE（TTM）9.33倍，估值处于近五年18%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、金科股份、绿地控股，南向资金净流入前三房企为万科企业、合景泰富集团、佳兆业集团。
　　风险提示：1 ）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。