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开源证券-房地产行业周报:行业融资政策继续从严,上海落户政策边际放松-200927

上传日期:2020-09-28 08:20:00  研报作者:齐东,陈鹏  分享者:jonet   收藏研报

【研究报告内容】


  房住不炒基调不变,长效机制持续完善,维持行业看好评级
  我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下,但方向和力度则会相机而变。 目前房地产板块估值有所修复,板块 PE-TTM 为 8.81 倍,但仍处于历史低位。 伴随疫情影响逐渐消散,预计全年结算将回到增长轨道。 我们建议四季度继续关注地产板块机会, 维持行业看好评级。
  政策: 行业融资政策继续从严,上海户籍政策打开缺口
  1) 中央政策: 旧房改造、产业经济是工作重点,行业融资政策仍然从严。 住建部全面推进脱贫攻坚农村危房改造;发改委发文促进特色小镇规范健康发展,要求实行清单管理……, 对以“特色小镇”之名单纯进行大规模房地产开发的,要坚决淘汰除名。此外,监管部门要求试点房企在 2023 年 6 月 30 日前完成降负债目标;此前,融资“三条红线” 2020 年 9 月起已在 12 家房企试点实施,房企每月 15 日前需提交监管部门下发的监测表。 融资政策从严后,能有效控制行业风险,促进市场更为平稳发展,同时另一方面,未来行业格局相对稳定,房企弯道超车难度加深,强者恒强成为不可逆趋势。 2) 地方政策,长春调控升级, 包括:本年度宅地供应同比增长 10%以上;继续实施商品住房价格指导;调整信贷政策,首套首付不得低于 3 成,二套不得低于 4 成,三套及以上停贷等(此前首套2 成、二套 3 成、三套不贷)。 公积金政策方面, 东莞调整住房公积金贷款和提取, 将停止受理物业管理费提取。 户籍政策方面, 上海发布落户新政,将之前“仅清华、北大应届毕业生可直接落户”的政策,范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”,即包括上海交大、复旦、同济、华师大;博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。 户籍政策打开缺口,有效吸引高精尖人才落户,从而使人口结构得到优化,推动城市发展更为健康、更富活力。周内政策调控领域全面,地方因城施策自主权较大,但调控的最终目的均是保持当地市场平稳健康发展。
  成交: 一二手单周成交同比略有回落,但整体改善趋势不变
  1)新房: 2020 年第 39 周,全国 32 城成交面积 467 万平米,同比下降 15%,环比下降 12%;从累计数值看,年初至今 32 城累计成交面积达 15777 万平米,累计同比下降 4%,增速降幅仍在收敛。 2)二手房: 2020 年第 39 周,全国 9 城成交面积为 125 万平米,同比增速-13%,前值 3%;年初至今累计成交面积 4493 万平米,同比增速-5%,与前值持平。
  资金: 单周发债规模有所回落、发行利率略有分化
  2020 年第 39 周,信用债发行 154.8 亿元,同比减少 11%,环比增加 210%,平均加权利率 5.12%,环比增加 101BPs;海外债发行 9 亿美元,同比减少 24%,环比增加 141%,平均加权利率 6.79%,环比增加 376BPs。
  风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动
 报告详细内容请查阅原报告附件
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