方正证券-房地产行业第38周周报：高能级城市新房成交依旧好于低能级，土地市场有所降温-200920

1. 核心观点：本周新房成交量相比于上周有所上升、二手方正证券房成交量相比于上周有所下降、整体库存有所上升。

2. 52个城市新房成交套数为5.7万套，环比上升0.6%，同比下降6.3%；21个大中城市新房成交套数为3.6万套，环比上升6.2%，同比上升4.7%；一、房地产行业第38周周报二、三线城市新房成交环比增速分别为+44.5%、-6.1%、-4.6%，同比增速分别为+109.4%、-12.5%、-22.7%。

3. 18个城市二手房成交1.9万套，环比下降0.3%，同比上升1.9%；13大中城市二手房成交1.7万套，环比下降1.0%，同比下降0.1%；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为-2.6%、0.7%、-2.3%，同高能级城市新房成交依旧好于低能级比增速分别为25.7%、-9.4%、-10.6%。

4. 新房库存量相土地市场有所降温比于上周有所上升，去化周期保持不变。

5. 16个城市库存103.2万套，环比上升1.0%，去化周期为9.6个方正证券月，环比上升0.1个月；9个大中城市库存57.6万套，环比上升1.2%，去化周期为8.0个月，环比保持不变。

6. 一线城市房地产行业第38周周报库存量25.8万套，环比上升1.4%，去化周期为7.4个月，环比下降3.5%。

7. 二线城市库存量21.2万套，环比上升2.1%，去化周期为10.2个月，环高能级城市新房成交依旧好于低能级比上升0.8%。

8. 整体土地市场较上周相比量价齐土地市场有所降温跌，土地溢价率有所上升。

9. 百城成交全类型土地数量为152宗，环比下降21.2%，同比下降43.5%；成交土地规划建筑面积为1456万平方米，环比下降12.2%，同比下降37.3%；成交土地总价为387亿元，环比下降24.3%，同比下降48.2%；成交土地楼面均价为2658元/平方米，环比下降13.8%，同比下降方正证券17.5%；百城成交土地溢价率为16.77%，环比下降31.8%，同比上涨112.3%。

10. 投资建议:本周，统计房地产行业第38周周报局发布1-8月全国房地产开发投资和销售情况。

11. 8月销售投资继续提振，各区域增速全面回正，累计高能级城市新房成交依旧好于低能级销售额年内首次转正。

12. 从高频数据来看，与8月相比，9月以来新房销售增速土地市场有所降温放缓但仍较为稳健，各城市能级的二手房增速均有明显提升。

13. 我们认为行业在从长中短三个维度来看都还是能继方正证券续维持稳定增长，目前行业实际上还处在优胜劣汰的结构性成长阶段，增长主体更加头部化，一二梯队房企应享受一定溢价。

14. 板块投资时点上，我们继续看房地产行业第38周周报好三四季度转换时的估值修复。

15. 我们建议关注：高能级城市新房成交依旧好于低能级1）各方面优势较为突出的龙头房企：万科A，保利地产。

16. 2）销售加速、报表修复的二线房企：金地集团土地市场有所降温，金科股份，中南建设，中国金茂，世茂集团。

17. 3）现金流稳定，业务模式仍存在变革空间的物业管理公司：招商积余，保利物业，永升生活方正证券服务，碧桂园服务，金融街物业。

18. 风险提示：疫情房地产行业第38周周报持续时间超预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；利率上行。