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西南证券-【西南地产纪要】佳兆业调研详细版-200925

上传日期:2020-09-25 20:52:00  研报作者:如说地产  分享者:peterm   收藏研报

【研究报告内容】


  佳兆业2020年度投资者开放日调研会 会议概要 主题:佳兆业集团2020年度投资者开放日调研会 时间:2020年9月23日 主讲:佳兆业集团管理层(高级副总裁宋总、副总裁罗总、IR总监王总) 主要内容 第一部分:业绩回顾与展望 第二部分:问答环节 佳兆业集团 管理层 【亮点回顾与展望】 2020年上半年尽管疫情肆虐,但佳兆业通过前瞻性的预判,全面地管控财务风险,创造性的考核手段,着力激发业务潜能,为公司发展保驾护航。从整体盈利情况来看,2020年上半年公司实现了营业收入223亿元,较去年同期增长11%,毛利率为33.8%,较去年同期增长0.4个百分点。公司的核心净利润以及股东应占的核心净利润是整个公司的亮点,分别是31亿元和35亿元,同比上涨13%和26%,均保持行业领先水平。在现金流方面,截止6月30号,公司拥有的现金储备是405亿元,较去年同期增长35%,较上年末增长9%,回款率在87%左右,较2019年增长了12个百分点。从资产负债情况来看,公司总资产规模接近3000亿元,为2920亿元,较上年同期增长8%,合同负债,也就是销售的预收回款是473亿元,较上年增长20%。从合同负债的473亿来看,它足够支撑公司未来销售的结算。截止6月30号,公司所有者权益从上年末的557亿增长到了623亿,资产负债率从79.4%下降到78.7%,下降了0.7个百分点。公司的净负债率的情况,也由2016年的308%连续实现了五年降,降到2020年上半年的130%,现金短债比由去年的1.1上升了1.2,现金流比较宽裕,偿债能力持续增长。从融资情况来看,公司的融资成本继续维持在8.8%左右,但是新的融资成本较上年下降了20个BP,境外新增的融资也较去年新增的下降了290个BP。总体来说,公司的运营情况较为良好,财务较为稳健,在今年上半年,公司也获得了境外评级机构穆迪,标普,惠誉的一个较高评级,展望是稳定,同时在境内,中诚信国际以及联合信用评级也给予公司AA+的一个评级。 财务管控在公司的发展中发挥一个重要的作用,公司整体的财务管控紧紧围绕现金为王以及利润提升来开展工作,保障了全集团的现金流和利润的一个稳健高质量的增长。现金流方面,公司通过抓销售回款,融资放款等,从多方面来保证公司现金安全回款以及现金的储备,同时发挥资金积极调控的一个作用,牵引投资节奏,扩大融资规模和降低融资成本,提高回款的一个效率,全面使得企业的综合运营能力有所提升。其次是利润的这一块,公司把为股东创造利润放到首要位置,在地产方面,公司通过这种大运营的管控,着力以强有力的投资决策能力以及产品研发能力,成本控制能力和营销策划能力来提高整个项目的运转效率,目的就是加快公司的施工展示、交付以及服务和产品的高溢价,进而实现利润的提升。从融资能力来看,公司同时拓展了境内外两个融资渠道,通过开展境外融资,使得境内获得了银行授信额度将近1200个亿,同时境内的ABS,ABN也获得了100亿的额度。对于财务未来的展望,公司还将继续保持以现金为王,利润提升来开展工作,同时会加强业务和财务的一个融合,从而实现价值的创造。 【房地产业务】 地产方面,公司会继续推行地产大运营的管理体系,财务从投资开始阶段就介入,到投资拿地阶段,到方案评审阶段,项目的经营以及项目开盘的全过程,用财务的手段来管控项目全周期的一个运营管理,同时公司会通过会议和督办的体系来对大运营的各职能口匹配客户需求,提升产品议价和盈利的能力。在城市更新方面,公司会继续保持品牌的领先,整合资源,强力地推进供地指标的完成。在降本增效方面,就是所谓的利润提升方面,公司严格地控制一些费用,提升利润,增加自有渠道的销售能力,调整融资结构,最终降低公司的融资成本。现金流方面,公司重点管理各个集团融资性的现金流,经营性的现金流以及股东的现金流方面。公司强力推行以收定支,先收后支,收大于支,提升整体的资金统筹能力。综合来说,整个公司上半年的运营能力、盈利能力和偿债能力都有一定的提升,未来公司将进一步地提质增效,强化风险防范能力以及精细化的财务的管控能力,创造性的发展经营能力。 【城市更新业务】 佳兆业城市更新板块目前有两大亮点。一是现有项目储备的数量和体量和规模,特别是在深圳、广州片区。公司目前在粤港澳大湾区核心城市储备的旧改项目的数量已经超过160个,并争取2020年突破200个,达到220个。二是优秀的员工和团队。绝大多数的城市更新都是一个长跑过程,在实操的过程中,会遇到大量的问题,但公司的员工不怕困难,敢于面对挑战,团队执行力强,踏实肯干。今年10-12月,公司会有5个新增项目进入到开工建设阶段,未来3-5年,公司仅在深圳地区,每年会有5-8个新的项目进入到开发建设阶段,均对公司的销售规模形成强有力的支撑。 问答环节 Q1:目前广东省城市更新政策陆续出台,未来一两年或者两三年这些政策出台之后,公司的城市更新储备项目是否会有一个加速的推进? 政策的陆续出台对公司项目储备会起到加速推进的作用。持续的规范化可弥补政策的漏洞或空白,便于公司项目顺利进展。 Q2:今年中报很多房企毛利率有比较明显的下行压力,佳兆业的毛利率还不错,达到33.8%,结算单价是19,000,但是今年上半年公司销售单价只有17,000,差异的原因是什么?第二个是旧改的结算的占比,未来是否可以维持在30%至50%或者更高这么一个水平,在这种情况下,佳兆业结算的毛利率是否可以维持在30%以上? 城市更新是公司最主要的战场,也是深圳市的主要战场,城市更新的毛利会比较高。公司内部也会去分项目来看,区分项目是利润型的,还是现金流型的,对于旧改,公司是坚定不移地做利润型的项目,而且旧改的利润也是相当可观的。公司毛利率会维持在30%左右,今年上半年是比较高,对比同行Top30的毛利率,大概高出6个百分点,这是基于项目结转有一定的周期性,可能今年结转的项目正好是18年或者19年年初卖的项目,会带来一些高毛利,反应在今年的财务报表上,对于今年全年以及明年后年,公司毛利率会继续维持在30%左右。 Q3: 8月份以来三道红线对整个行业有比较明显的影响。公司目前虽然净负债率下降了,但是整体的有息负债的规模比较高,而且融资成本比较高。三道红线出台之后,公司是否有做额外的调整?在未来会采取哪些方式降低融资成本,降低有息负债规模? 从今年年初开始,公司运用了大运营的手段,全流程地去管控项目,目的就是为了能够在项目过程中节省成本,降低费用,从而提高整个项目的毛利率以及净利率。公司从9月份开始也采取了一系列的手段,包括加强投资决策力,在前期就拿到高质量增长项目,同时在运营过程中运用销售回款的一个提升,加强速度效率。三道红线核心指标是公司的净负债率,公司会逐步降低资产负债率,确保现金流充裕,有息负债要低,利润要高,公司通过调融资结构,尽量降低一年期的有息负债,增长长期的负债,从而提高现金短债比。 Q4: 公司分红率处于行业低位,未来分红率是否会有改变? 现在公司基本是考虑按照净利润的20%来分红,往后也会根据公司利润的情况逐步增加。 Q5: 在旧改推进的资源分配和激励上,公司是否有区域的优先顺序,公司是基于什么因素考虑推进? 接下来的几年,公司在深圳的项目略侧重于原先的这种所谓的传统的西部,具体而言就是4个区,龙华区、宝安区、光明区和南山区。只要有具备条件的项目资源,公司就会全力往前推动。 Q6: 今年上半年公司的融资成本下降290个bp,下降程度非常明显,公司今年全年还有明年的融资成本是否还有继续下降的预期?公司什么时候有计划把评级从AA+提升到AAA? 公司境外的融资成本,对比去年新增的这部分确实是有所下降,290个bp主要针对的是境外的融资成本。公司9月份新发债的成本是11.25%,比之前要高,可能也跟整个三道红线的背景有关系。对于这个评级目标,公司也一直在努力,希望可以到达三个A,也希望从展望稳定到展望正面,融资成本的目标同样也是下降一个百分点,现在是8.8%,未来希望能够到7.8%。 Q7: 公司今年上半年在华东地区的销售占比有所上升,但土储占比维持在8%左右,未来公司是否有深耕长三角的战略布局? 公司今年下半年在华东拿了三个项目,未来公司会坚定地在长三角进行布局,整体的布局方面,公司是深耕已有的城市同时扩大已有城市的量级,从而实现稳步的增长。 Q8: 公司在销售方面是否有再回比如说前20前10的这种计划,以及对于销售和业绩有没有一个稳定增长的指引? 未来3至4年,公司要冲到前20名。未来公司业绩会稳步增长,而且因为公司有些项目经过了8至9年的时间,在未来的2至3年或3至5年可能会有一些爆发式的增长,从而带动收入和利润的增长。 Q9: 城市更新的周期会比较长,公司有哪些重要的资金流出流入的时间节点,三大红线的实施,会不会对公司在资金方面会有一定的影响? 城市更新会根据项目的一个节点来统筹,根据公司这两年资金流出情况,大概每年花在城市更新的资金在70至80亿左右,公司在土地拍地或者收并购大概会花200至250亿,所以说整体来看,公司城市更新的沉淀资金不算多。根据项目的进展来看,城市更新项目可能到了最后突破阶段,资金才会大批量地去支付,所以不会造成太多的资金沉淀。至于三道红线,因为从公司历史数据来看,公司2017-2020年上半年的融资复合增长率不到3%,所以说三道红线的出台对我们影响也不大,当然我们也确实在真正地把公司有息负债降下来。 Q10: 公司在18、19年包括今年上半年,旧改对整体销售的贡献大概是在35%左右,公司是否有未来提升的计划? 公司原来预计每年的旧改供地要在40万至50万方,今年公司大概可以达到100万方,今年的整体货值是在740个亿左右。公司每年都会加强转换,实现每年大概贡献700亿至800亿的货值。 Q11: 深圳市政府现在在推动新的城市更新办法里面,拆迁率基本达到95%,就可以通过联动征收这种方式,或者说是法院的强拆的这种方式去拆迁,这样话就会把旧住宅区的旧改的难度要降低很多,那么公司现在这些项目基本上都是布局在旧厂房旧村这一块,旧小区这一块相对比较少,那么公司现在有没有考虑往旧小区这一块的布局? 公司布局了很多老小区,但因为老小区有一个特征,几乎都是位于原关内地区,规模和体量较大的小区租金较高,对公司的资金成本有较大压力。未来若政策可能的变化和放松,老小区公改等,公司会积极参与。 Q12: 持有型物业方面来说,公司现在是否有证券化的推进计划? 对于资产证券化,公司一直有在努力的去开展,公司的商业地产,比如说广州的中石化大厦,公司也考虑用这些优质的资产去进行证券化。 Q13: 佳兆业大运营的具体策略是什么? 公司更多地是把大运营运用到二级开发,城市更新属于公司的一级计划,所以一级计划会有它的一个独特的计划要求,在二级开发的大运营,公司今年提出来的是6+8+4+12。即6个月的展示区开放,8个月的开盘,40%的首开,70%的首开区化以及12个月的现金流回正。今年1至8月实施大运营之后,公司的效率有所提升,加快了公司的现金流回。城市更新的项目,公司也会排布未来1至2年的项目进度,通过考核来促进大家加强执行力。 相关链接 2020/08/30【西南地产点评】佳兆业集团:旧改转化提振毛利率,负债端持续优化 2020/04/27 佳兆业集团:净负债率大幅改善,旧改转换提速 2019/08/28【西南地产点评】佳兆业:业绩超预期,净负债率明显回落 2019/05/23【西南地产点评】佳兆业集团:信用评级持续改善,负债结构优化超预期 2019/04/08【西南地产研究】佳兆业集团:权益销售大幅增长,湾区旧改加速释放 【免责声明】 市场有风险,投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素,亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下,本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 【西南证券房地产团队】 团队首席:胡华如 执业证号:S1250517060001 手机号码:18688929962 电子邮箱:hhr@swsc.com.cn ● 扫码关注我们
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