中国银河-房地产行业2020年中报业绩综述：沉云见日金鳞开，百舸争流正当时-200922

　　利润表：营收虽维持正增长但增幅明显收窄，归母净利润大幅下滑；行业整体费用控制水平良好，利润率连续下滑。2020H1房地产行业营业收入为9761.80亿元，增速为1.84%，同比-19.79pct；实现归母净利润808.95亿元，增速为-21.82%，同比-37.94pct，主要系疫情影响了竣工节奏。2020H1房地产行业销售费用率、管理费用率、财务费用率为2.60%、4.17%及3.58%，同比-2.40pct、-0.24pct、+0.40pct，近年来稳中有降；销售毛利率为28.28%，同比-3.94pct；实现销售净利率10.70%，同比-2.40pct，利率率近年连续下滑主要由于前期高土地成本项目现进入结转间、“房住不炒”政策调控叠加疫情影响压缩盈利空间。
　　资产负债表：预收账款增速放缓，行业杠杆率有望下降。2020H1预收账款为32920.89亿元，同比增长8.63%，增速较去年同期-15.40pct，覆盖2019年全年营收的1.3倍，房企业绩仍有保障。截至2020年上半年度，行业净负债率为139.43%，同比+1.56pct；资产负债率为79.56%，同比-0.72pct，变化幅度在1%左右，行业杠杆率维持稳定，预计未来逐步下降。
　　现金流量表：销售受疫情冲击，但第二季度开始楼市超预期修复，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加。2020H1销售商品、提供劳务收到的现金达12429.99亿元，同比下降12.08%。随着各地全面复工，销售第二季度已同比转正。2020H1现金流净额为321.19亿元，表现为现金净流入，流入额同比增加614.36%，主要得益于上半年友好的融资环境，房企融资额大幅增加。
　　细分子行业来看，住宅开发增长有望，物业管理价值凸显，商业地产触底反弹、房屋经纪迎来机会；杠杆率方面，住宅开发亟待降低杠杆水平，园区负债率连年攀升，物业管理去杠杆成效显著；住宅开发盈利能力下降，物业管理利润率水平有望提升。
　　投资建议：基本面，我们预计年内销售热度仍会持续；资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速；政策面保持稳定，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局。在融资监管的环境下，依靠内生性增长、杠杆水平较低、运营能力强的房企将迎来发展机会，同时年内房屋经纪行业将受益于市场推盘量增加和高销售，叠加存量市场空间广阔。我们推荐低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口，销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设，A股机构物业龙头招商积余以及房产经纪板块相关标的。
　　风险提示：经济及行业的下行压力；政策调控具有不确定性。