东北证券-房地产行业动态报告：累计销售金额增速转正，土地市场热度边际回落-200922

　　报告摘要：
　　投资增速高位走稳，开工回落竣工改善。8月房地产开发投资同比+11.8%，增速高位走稳。我们认为在“345”融资新规压力和疫情趋缓经济恢复流动性环境收紧预期下，房企拿地等投资行为会更加审慎，土地购置费增速未来或有放缓，房地产投资增速具备下行压力。8月新开工同比上升2.4%，增速出现年内首次下滑，同期竣工同比-9.8%。尽管新开工8月增速有所回落，但我们认为在“345”融资新规压力下房企通过抢开工、促回款努力改善资产负债表的意愿是十分充沛的，因此预计短期内新开工增速仍有上行动力。竣工方面，尽管8月表现仍然相对较弱，但同比降幅已出现边际收窄，此外因为房企竣工多集中在四季度，年中数据意义相对有限，房企在疫情拖延、赶工尽力完成全年销售目标背景下，重心也更多向新开工端倾斜，造成短期竣工表现相对较弱。我们仍然维持未来1-2年内竣工增速将持续改善的判断。
　　土地购置面积连续两月下滑，溢价率仍维持相对高位。8月土地购置面积同比-7.6%，增速连续两个月出现同比下滑。百城土地成交溢价率为15.1%，环比下降0.7个百分点，连续6个月保持15%左右相对高位。从溢价率角度看8月土地市场仍然维持较高热度，但从成交量角度看土地市场已出现降温迹象，体现了房企在融资新规压力叠加近两月多城调控收紧背景下土地投资力度有所放缓。
　　累计销售金额增速转正，单月增速再创近两年新高。1-8月商品房累计销售额同比上升1.6%，增速实现年内首度转正。单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。传统为销售淡季的7、8两月因为低基数和房企推盘量较往年的明显提升而提供了超预期的销售表现，8月销售的持续火爆再次印证了我们此前的观点。传统为销售旺季的金九银十即将到来，四季度也是房企传统的推盘旺季，预计单月销售增速仍将维持在较高水平，全年成交量增速有望实现同比正增长。
　　个股推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。
　　风险提示：政策超预期收紧；疫情反复对销售施工造成不确定性影响