中信证券-地产|终结行业内卷化的力量-200921

　　文丨陈聪 张全国 李金哲 行业自身无法结束在土地市场和资金市场的恶性竞争，但以三道红线为核心的房地产金融审慎监管，加上良好的销售，积极的新业务发展策略，彻底改变了行业内卷化竞争的囧境。我们看好板块估值抬升，推荐保利地产、万科、金地集团、阳光城、世茂股份、龙湖集团、世茂集团、旭辉控股集团、融创中国、滨江集团和大悦城。 ▍内卷化是地产开发行业低估值的根本原因。 过去很长时间，房地产开发企业竞争拿地，拿高价地，最后只能指望房价大涨，要不然没盈利空间；竞争融资，利息负担沉重，利润空间被大幅侵蚀。企业唯恐掉队，惨烈竞争，且这种竞争并未带来任何行业进步，只是增添了行业整体风险。高度内卷化背后，是企业对政策多变的焦虑，对房价惯性上涨的持续幻想以及对传统赛道的机械性依赖。 ▍内卷化竞争无法自行结束。 市场存在一些财务谨慎的企业，但这些企业可能面临土地储备不足之虞。 ▍房地产金融审慎监管结束行业内卷化竞争。 行业进入了全新的去杠杆时代，土地市场不再是劣币驱逐良币，反而是稳健经营的公司较有优势。盲目融资被监管，反而限制了高收益债券的市场供给，可能会降低板块整体融资成本。中国人民银行表态，监管的初心就是让行业持续平稳健康发展。 ▍良好的销售环境和新业务发展，降低了行业去杠杆的可能风险，也提升了企业的成长性。 由于销售持续良好，企业有了一个去杠杆的良好环境，不太可能发生受迫整售地块的情况。企业在新赛道投入人力物力财力，可能迎来平台化的广阔未来。 ▍风险因素： 个别企业的确在资产端可能有重大瑕疵，去杠杆浪潮可能带来个别企业信用风险。高推货之下，四季度部分区域的销售速度有下降可能。 ▍看好重塑开发板块估值的三股力量，迎接板块估值抬升。 我们认为，金融审慎监管，良好的销售，新业务的发展，将是结束行业内卷化竞争，提升板块整体估值的关键力量。我们看好被低估的地产开发企业，推荐保利地产、万科A、金地集团、阳光城、世茂股份、龙湖集团、世茂集团、旭辉控股集团、融创中国、滨江集团和大悦城。