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兴业证券-物业管理周报:收并购拓展多元业务-200920

上传日期:2020-09-21 14:25:00  研报作者:宋健,孙钟涟,宋婧茹  分享者:CDFERQ   收藏研报

【研究报告内容】


  行情概述:本周(2020.09.14-09.18)物管板块整体上涨,板块平均涨幅为3.0%,宝龙商业、雅生活服务和时代邻里一周涨幅分别为13.9%、11.8%和6.1%。YTD涨幅前三的物管公司分别为宝龙商业、永升生活服务和滨江服务,涨幅分别达到200.2%、198.9%和163.0%。
  收购医美公司,拓展多元业务:9月18日,奥园健康公告将以不超过人民币6.91亿元收购浙江连天美企业管理有限公司(下称“连天美”)55%股权,加上此前持有连天美的5%股权,完成交易后,奥园健康将合共持有连天美60%股权,公司将并表连天美。连天美是全国领先的医美综合服务集团,拥有杭州华山连天美医疗美容医院和杭州维多利亚医疗美容医院,总运营面积达3万平米。收购完成后,公司将进一步拓宽多元化收入来源,也将结合社区用户资源,完善医美业务的布点和渠道。
  股权激励力度大、时间跨度长:9月14日,绿城服务公告向公司独立非执行董事的联系人以及集团若干雇员授出合计2577万份购股权,行权价为9.30港元。此次授予购股权的时间跨度较长,其中33%、33%及34%的购股权分别于2021年起、2022年起及2023年起可行使,购股权的有效期为十年,自2020年9月14日起至2030年9月13日。加上绿城服务于2020年1月23日授出的3315万份购股权,2020年绿城服务共授出5892万份购股权,占当前总股本的1.83%,股权激励力度较大。
  港股通增持优质商管公司:截止本周,绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业、时代邻里和建业新生活的港股通持股比例分别为11.08%、11.28%、8.06%、4.64%、0.61%、37.01%、2.78%、1.68%、1.79%和0.80%。其中,宝龙商业是目前稀缺的轻资产模式商业管理公司,本周港股通增持宝龙商业较多(增加0.89%)。
  物业管理行业将持续享受规模红利:在我们的报告《规模红利,聚焦“纯内需”》中指出物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利:1)房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升;2)资产证券化加速了行业的收并购整合;3)当前物管公司加大外拓力度,从住宅物管向多元物业业态拓展;4)物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。行业的规模红利仍在持续。
  高成长高确定性是板块的主旋律:我们认为物业管理行业的行业属性,即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红,决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平,物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。截止目前港股物管板块平均估值对应2020/2021年32.8/23.2XPE。物业管理行业受益于4大规模红利,板块正处于从1到N的快速拓展期,而增值服务正经历从0到1的拓荒期。物管公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响。行业首选永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务,推荐关注新城悦服务、时代邻里、雅生活服务、保利物业。
  风险提示:业务扩张和收购不及预期;物业管理费提价受阻;收缴率不及预期;增值业务拓展不及预期。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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