天风证券-房地产土地周报：土地市场热度下降，关注偿债优质企业-200920

　　土地供应（2020.9.7-2020.9.13）：百城土地供应建筑面积累计同比上升 12.84%
　　本周合计供应 218 宗地块；其中住宅用地 93 宗，商服用地 43 宗，工业用地 69 宗，其他用地 13 宗。本周 100 城土地供应建筑面积合计 1977.82 万平方米,环比下降 30.41%,同比下降 46.36%，累计同比上升 12.84%，较前一周下降 2.39 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为 160.91、843.38、973.53 万平方米，环比增速分别为 36.08%、-36.37%、-30.37%；同比增速分别为-35%、-49.82%、-44.66%；累计同比增速分别为 52.18%、8.72%、12.44%；较前一周变动-4.65、-2.44、-2.16 个百分点。本周 100 城土地挂牌均价 2496 元/平方米,环比上升 0.08%,同比上升 19.6%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为 3144、 3087、 1869 元/平方米，环比增速分别为-31.35%、-22.12%、 94.69%；同比增速分别为-52.27%、 29.11%、 40%。本周 100 城住宅类土地供应建筑面积合计 1028.39 万平方米,环比下降 22.45%,同比下降 54.32%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地供应建筑面积分别为 60.82、 490.05、 477.52 万平方米，环比增速分别为 104.94%、-45.05%、 18%；同比增速分别为-28.1%、 -60.49%、 -48.46%。
　　土地成交（2020.9.7-2020.9.13）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升 12.38%
　　本周合计成交 152 宗地块；其中住宅用地 51 宗，商服用地 25 宗，工业用地 65 宗，其他用地 11 宗。本周 100 城土地成交规划建筑面积 1456.36 万平方米,环比下降 12.17%,同比下降 37.28%，累计同比上升 12.38%，较前一周下降 1.44 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为 167.61、 522.3、 766.45 万平方米，环比增速分别为 428.01%、 -39.76%、 0.93%；同比增速分别为 99.81%、 -41.6%、 -42.95%；累计同比增速分别为 30%、 8.73%、 13.47%；较前一周变动 1.18、-1.26、-1.93 个百分点。本周 100 城土地成交均价 2658 元/平方米,环比下降 13.84%,同比下降 17.45%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为 5945、 3072、 1658 元/平方米，环比增速分别为-42.07%、 -11.09%、 -29.81%；同比增速分别为-63.27%、 -32.57%、 8.94%。本周 100 城土地成交总价 387.15 亿元,环比下降 24.32%,同比下降 48.22%。
　　投资建议：
　　统计局公布 1-8 月全国房地产开发投资和销售数据， 1-8 月份全国商品房销售面积 98486 万方，YOY-3.3%，降幅比 1-7 月份收窄 2.5pct；商品房销售额 96943 亿元， YOY+1.6%，较 1-7 月份增速提升 3.7pct；对应累计销售均价为 9843 元/平米， YOY+5.1%，较 1-7 月份增速提升 1.2pct，较 1-7 月份均价提升 107 元/平米，幅度为 1.1%。单月表现看， 8 月份全国商品房销售面积 14855万方， YOY+13.7%，较上月增速提升 4.2pct；全国单月商品房销售金额 15521 亿元， YOY+27.1%，较上月增速提升 10.6pct；单月商品房销售均价为 10448 元/平米，较 7 月均价提升 237 元/平米，幅度为 2.3%。 1-8 月份全国商品房销售端持续超预期，累计销售金额年内首度转正； 8 月单月同比、环比均表现为量价齐升之势；其中 8 月单月销售金额录得同比 27.1%的增速，为年内增速高点。 当前
　　货币政策趋于中性化，我们认为房企融资环境的变化将增加企业对于销售回款的重视程度，随着房企推货资源的逐步增加，且逐步进入房企年底冲量阶段，不排除降价促销等现象的出现。
　　政策方面，成都市政府 9 月 14 日发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求增加住宅用地供应，优先确保保障性住房用地供应，住宅用地占经营性用地的比重不低于 60%，供需紧张区域不低于 70%，同时，个人住房转让增值税征免年限由 2 年调整到 5 年；9 月 14 日，苏州市政府发布《“苏州经验”加速长三角住房公积金一体化》，长三角住房公积金一体化战略合作正式落地，长三角地区住房公积金使用将实现互通，苏州公积金可以摊还长三角三省一市房贷； 9 月 15 日，郑州发布《关于实施“黄河人才计划”加快建设人才强市的意见》以加大人才引进力度，对 A、 B 类高层次人才给予最高 300 万元、 150 万元的首次购房补贴或提供不超过 200平方米、 150 平方米的免租住房； 9 月 17 日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，主要修订内容包括：明确完善房地产预售许可管理、完善房地产销售价格备案制度、加强开发企业销售行为监管；在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。 对于热门城市的政策监管趋于全方位、多层次，多地政策以需求端加大人口流入、保障刚需为主，但政策并未趋紧，预计热门城市政策中性化微调将成常态。
　　当前“房住不炒、因城施策”常态化，政策环境偏中性，以往政策博弈的板块性贝塔机会在当下或不适用，我们认为应回归行业的基本面、积极把握产业及产业链的联动机会： 1）销售端的持续向好或
　　可持续推动估值端的修复； 2）板块估值处于低位叠加当前仓位配置接近历史低位，估值具备修复的基础及空间； 3）房企介入产业链或带来产业链的联动机会。 短期重点推荐： 保利地产、万科 A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注： 1） 优质地产： 万科 A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等； 2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等； 3）商业及 reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。
　　风险提示： 政策变化不及预期； 房屋销售不及预期； 疫情二次反弹