华创证券-房地产行业周报：销售靓丽、险资举牌，板块底部价值凸显-200920

　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（20/09/12-20/09/18）主流45城一手房成交652万平，环比-5%；其中，一二线环比-1%、三四线环比-18%；9月截至上周累计一手房月成交同比+13%，较8月下降5pct；其中一二线同比+20%、三四线同比-8%，分别较8月-1pct和-14pct。上周14个重点城市二手房成交159万平米，环比-3%；9月截至上周累计成交同比+31%，较8月上升14pct。库存方面，上周15城推盘354万平米，环比+5%；对应周成交/推盘比0.66倍，低于5-8月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.89倍。截至上周末，15城可售面积为9,292万平米，环比+1.3%；3个月移动平均去化月数为8.6个月，环比上升0.2个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
　　主要政策新闻：银保监会朱彤表示，房住不炒政策获得有效贯彻，持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治；住建部认定重庆、武汉等18个城市为第二批装配式建筑范例城市；银保监会印发了《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》；天猫宣布与合作伙伴易居联合推出“天猫好房”；融资“三条红线”已在12家房企试点实施；成都出台“房产新政15条”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；1-8月开发投资同比+4.6%，销售面积同比-3.3%，销售金额同比+1.6%。郑州发布人才新政，对A、B类高层次人才给予最高300万元、150万元的首次购房补贴或提供不超过200平方米、150平方米的免租住房；广州颁布金融支持湾区66条措施，鼓励开展房地产REITs试点等；深圳将建立涵房地产买卖、租赁信息平台，建合理价格引导机制；中山翠亨新区出台21条人才新政，未来三年筹建5000套人才公寓，免租期最高10年。
　　公司动态跟踪：龙光集团将发行1亿美元（4.25%）的有担保优先票据；阳光城今年8月实现销售金额1,283.84亿元，销售面积961.62万平，获得1个土地项目；中南建设持股均为75%的江苏锦时与独立第三方金茂嘉和金茂投资合作设立苏州景茂；中南建设拟以200万元向中南控股转让南通中南谷100%股权；中国奥园拟进行美元优先票据之国际发售；新城控股拟对已离职激励对象已获授但尚未行权的股票期权注销，对已获授的限制性股票回购注销；中国金茂附属公司方兴亦城同意以不超过人民币1,800万元向恒鑫合创收购公司60%的股权，并提供约3,673百万元的额外股东借款。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨3.73%，沪深300指数上涨2.37%，相对收益为1.36%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第9位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万方发展、世联行、中体产业、哈高科、深物业A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为嘉凯城、珠江控股、新黄浦、云南城投、荣丰控股。
　　投资建议：新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，预计未来3个季度销售仍将表现不错，目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时，此外泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、金地集团、阳光城、中南建设、万科A、保利地产；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧