华泰证券-2020年1~8月房地产行业数据点评：景气程度再升，政策环境变化-200916

1. 核心观点8月行业基本面继续复苏，开发投资、销售面积、销售金额、到位资金同比增速再创年内新高，华泰证券但新开工和拿地节奏放缓，部分城市因城施策加码稳定预期。

2. 房企融资新制度正在推进，强化“融资集中度”逻辑，强化具备优质杠杆、优2020年1~8月房地产行业数据点评质储备房企的竞争力。

3. 重点推荐：1）具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2）成长型房企，在未来有望受益于信用评级提升：中交地产、中景气程度再升南建设、华发股份；3）物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。

4. 开发政策环境变化投资当月同比增速再创年内新高，新开工和拿地节奏放缓8月全国房地产开发投资同比增长11.8%，继续创出年内新高，但增速扩张有所放缓。

5. 施工层面，5-7月集中放量后，8月新开工面积重新回落至2万平以下，但依然同比增长2.4%，反映了房企在销售目标和回款压力下的积极推盘意愿，推动施工面积同比增速提升至3.3%；拿地层面，8月土地购置面积同比下滑7.6%，连续第二个月下滑，一方面是地方政府疫情后集中出让优质地块逐步告一段落，另一方面是房企在融资和部分城市调控政策变化后华泰证券放缓投资节奏；竣工层面，8月竣工面积同比降幅收窄至9.8%，我们坚持认为短期波动不改中期修复趋势，预计全年竣工维持高景气周期。

6. 行业景气度维持高位，因城施策加码稳定预期8月全国商品房销售面积、销售金额同比增长13.7%、27.1%，继续2020年1~8月房地产行业数据点评创出年内新高。

7. 供给层面，疫情影响下7、8月出现推盘高峰；需求层面，宽松的信贷环景气程度再升境对销售去化形成支撑。

8. 7月以来央政策环境变化行、住建部等部委再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，宁波、深圳、南京、东莞、无锡、杭州、沈阳、常州、成都等城市相继出台调控政策，通过因城施策平抑房价上涨预期。

9. 我们预计三季度供求热度仍能延续，四季度开始供给端基数恢复后推盘同比增速将收窄，需求端在政策影响下亦将转弱，推动市场环华泰证券境冷却。

10. 销售回款继续改善，外部融资面临变化8月开发到位资金同比增长18.3%，继续创出2020年1~8月房地产行业数据点评年内新高。

11. 销售景气程度再升回款方面，销售景气度保持年内复苏高点，8月定金及预收款、个人按揭贷款同比增长36.6%、22.5%；外部融资方面，房企融资环境出现波动，8月国内贷款同比下滑3.0%，自筹资金同比上升5.5%，均较7月明显收窄。

12. 我们预计在宏观经济“双循环”的发展方针和央行“宏观审慎”的政策目标下，中央将持续防范信贷资源过度流向房地产，防范化解房地产金融风险，8月以来央行针对部分重点房企试行资金政策环境变化监测和融资管理规则，融资管控新政叠加市场环境自然冷却，到位资金增速继续提升的空间有限。

13. 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确华泰证券定性；基本面下行；经营风险。