方正证券-房地产行业8月统计局数据点评：销售投资继续修复，长中短三维度辩证看行业结构性成长-200915

1. 事件国方正证券家统计局发布2020年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况。

2. 8月单月销售面积1.49亿平，同比增速13房地产行业 8月统计局数据点评.7%（前值9.5%）；开发投资金额1.31万亿元，同比增速11.8%（前值11.7%）；新开工面积1.99亿平方米，同比增速2.4%（前值11.3%）。

3. 核心观点1.商品房销售：8月销售继续提振，各区域增速全面回正销售投资继续修复；累计销售额年内首次转正。

4. 8月销售面积1.49亿平，销售金额1.5长中短三维度辩证看行业结构性成长5万亿元，同比分别增长13.7%和27.1%，增速分别大幅提升了4.2和10.6个百分点。

5. 东北部销售出现了明显的回升，继9个月后首次正增长；同时，东部方正证券地区延续高增长，单月销售均价也突破了1.4万/平。

6. 1-8月累计销售面积9.85亿平，同比下降-3.3%，降幅进一步收窄了2.5个百分点；累计销售金额9.69万亿元，同比增速年内首次回正至1.6%（前值-2.房地产行业 8月统计局数据点评1%）。

7. 从原因的角度，主要有三方面，我们认为整体宏观金融环境的宽松是最主要的原因，从M2和居民中长期贷款上看，尽管8月同比增速低于Q2，但仍处于相对高水平；叠加全国房贷利率连续9个月下行，8月全国首套房和二套房的利率分别为5.25%和5.56%，分别下降了1BP和2BP，居民销售投资继续修复加杠杆购房的热度不减。

8. 长中短三维度辩证看行业结构性成长除此之外，量的上升也是价涨的正反馈。

9. 8月全国销售均价为10448元/平，环比增长2.3%，同比方正证券增长11.8%，单月均价连续5个月上涨。

10. 融资收紧后，房企对于销售回款的渴求会更加强烈，按照2018年5月、2019年7月的两段融资收紧期后销售增速均提升了约一个季度的推演，叠加“金九银十”，预计今年9、10月销售增长都不错，但11、12月房地产行业 8月统计局数据点评基数较高需谨慎乐观。

11. 2.房地产开发投资、新开工、竣工：房地产投资增速继续提升；新开工增速放缓，竣工降销售投资继续修复幅开始收窄。

12. 8月开发投资金额1.长中短三维度辩证看行业结构性成长31万亿元，同比增速11.8%，增速持续提升0.1个百分点；累计开发投资金额8.85万亿元，同比增速达4.6%，增速较上月提升了1.2个百分点。

13. 在新开工增速放缓的情况下（8月新开工增速为2.4%，增幅下降了8.9个百分点），投资主要依靠过往项目的持续施工来支撑，另外还有上半年延期方正证券缴纳的土地款也会陆续释放。

14. 竣工增速为-房地产行业 8月统计局数据点评9.8%（前值-14%）。

15. 我们认为开竣工剪刀差将进一步收窄，四季度竣工增速将会明显销售投资继续修复回升。

16. 我们预计全年投资增速5%；新开工长中短三维度辩证看行业结构性成长面积增速-5%，竣工面积增速2%。

17. 3.开发商资金：房企到位资方正证券金持续提升，主因销售回款大增；融资环境收紧，国内贷款和自筹资金显著下滑。

18. 8月房企到位资金1.65万亿房地产行业 8月统计局数据点评元，同比增长18.3%，提升了1.8个百分点。

19. 非房款7703销售投资继续修复亿元，同比增长5.9%，较上月增速大幅下滑8.6个百分点，其中国内贷款同比增速-3.0%（前值14.2%），自筹资金同比增速为5.5%（前值18.6%）。

20. 由于“85折”与“345”的房地产融资分类收紧政策的出台，央行和住建部在京召开重点房企座谈会，形成重点房企长中短三维度辩证看行业结构性成长资金监测和融资管理规则，同时，由于上半年金融机构的额度放的比较多，下半年可能会处于额度锁紧的状态，房企将主动或被动地减少外部融资。

21. 但是，房款的增速大幅提升，同比达到31.8%，较上月提升了方正证券13.5个百分点，前期新开工的增长贡献了力量。

22. 不过我们比较担心开发商是否为了提前获得回款而做了一些如房地产行业 8月统计局数据点评首付分期的违规操作。

23. 投资建议我们认为行业在从销售投资继续修复长中短三个维度来看都还是能继续维持一个稳定增长，主要基于以下三点：1）长期：根据我们之前的报告测算（详见我们的报告《中国真实住房需求还有多少？》），在不考虑投资属性的情况下，未来10年内中国住房需求仍有13.8亿平/年的需求中枢。

24. 2）中期：基于行业普遍“锅盖少于锅子”的状况，降杠杆也是一个循序渐进的过程，从监管到房企自身都会温和释缓负债长中短三维度辩证看行业结构性成长率，防止过度一刀切引起的系统性金融风险。

25. 3）短期：由于短期内拓展回报率更高的新业务较难，因此房企会继续专注精耕主业，将销售回款快方正证券速转化成新项目的原始资本，在控制杠杆的同时实现自有资金的高周转。

26. 基于以上三点，目前行业实际上还处在优胜房地产行业 8月统计局数据点评劣汰的结构性成长阶段，增长主体更加头部化，一二梯队房企应享受一定溢价。

27. 板块投资时点上，销售投资继续修复我们继续看好三四季度转换时的估值修复。

28. 我们建议关注：1）各方长中短三维度辩证看行业结构性成长面优势较为突出的龙头房企：万科A，保利地产。

29. 2）销售加速、报表方正证券修复的二线房企：金地集团，金科股份，中南建设，中国金茂，世茂集团。

30. 3）现金流稳定，业务模式仍存在变革空间的物业管理公司房地产行业 8月统计局数据点评：招商积余，保利物业，永升生活服务，碧桂园服务，金融街物业。

31. 风险提示疫情持销售投资继续修复续时间超预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；利率上行。