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中国银河-房地产:国家统计局8月份行业数据跟踪:销售回正,土地降温,投资仍具有强韧性-200917

上传日期:2020-09-18 10:18:00  研报作者:潘玮,王秋蘅  分享者:pjone   收藏研报

【研究报告内容】


  1、1-8 月销售金额累计同比首次回正,单月增速创年内新高。8 月商品房销售面积同比+14%,商品房销售金额同比+27%,单月增速均创年内新高。8 月房企销售热度持续,我们认为主要原因为:1)房企推盘节奏延后,供给量持续放大;2)全国首套平均房贷利率已连续 9 个月下降,从需求端对房企的去化形成支撑。我们认为在目前的融资监管环境下,年内房企有较强的动力积极推盘促回款,加速竣工结算,来降低杠杆水平,并且随着销售旺季的到来,预计销售热度仍会持续。
  2、8 月土地市场热度回落,一、二线城市溢价率均下降。2020 年 1-8 月土地购置面积累计同比下降 2.4%,降幅相比 1-7 月份扩大 1.4 个百分点。单月增速为-8%,较上月降幅扩大 6 个百分点。 百城成交土地溢价率为 15.09%,较上月下降 0.68 个百分点,分城市能级来看,与 7 月相比,一、二线城市土地市场热度下降,三线城市土地热度回升。土地市场降温,在融资监管的环境下房企的拿地趋于谨慎,未来土地市场或趋于理性。
  3、新开工增速回落,竣工降幅收窄。新开工 8 月单月增速为 2.4%,较上月下降 8.9 个百分点,单月竣工增速为-9.84%,降幅较上月收窄 4.15 个百分点。我们认为在前期高销售、房企土储充裕的推动下,以及在去杠杆的大方针下,短期内新开工或存在反弹的可能,但持续性不高。竣工周期的到来毋庸置疑,并且伴随着房企加快结算的压力,我们认为四季度竣工逐步提速。
  4、开发投资依旧具有强韧性。2020 年 1-8 月份,全国房地产开发投资完成额 88454 亿元,同比增长 4.6%,较 1-7 月提高 1.2 个百分点。8 月单月房地产开发投资增速为 11.8%,较上月+0.1pct。 前期较高的新开工以及年末提速的竣工,将会对施工形成支撑,从而进一步支撑房地产开发投资,我们认为四季度房地产开发投资的韧性仍会持续,但在中期维度上,房地产开发投资的单月增速或逐步下降。
  5、融资监管环境下,到位资金难以维持高增速。2020 年 1-8 月份,房地产开发企业到位资金 117092 亿元,同比增长 3.0%,增速比 1-7 月份提高 2.2个百分点。我们认为中期层面,在监管机构对房企进行融资监管的大环境下,房企的融资将较上半年收缩,并且未来随着销售放缓,整体到位资金将难以维持高增速。
  6、投资建议: 基本面,我们预计销售热度仍会持续,土地市场将趋于理性,年内新开工或反弹,四季度竣工提速比较确定,开发投资依旧具有强韧性。资金面,在融资监管的环境下,房企的到位资金难以维持高增速。政策面还是保持一贯,在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局,总体政策稳定。在融资监管的环境下,依靠内生性增长、杠杆水平较低、运营能力强的房企将迎来发展机会,我们建议把握三条主线精选公司。1)低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口;2)销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设;3)物业管理行业标的:招商积余。
  7、风险提示:市场销售超预期下行,调控政策及信贷政策超出预期。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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