兴业证券-物业管理行业2020H1物管中报总结：业务边界持续拓展，业绩高速增长-200912

1. 中期业兴业证券绩保持高速增长：物管公司在2020H1的在管及合约面积稳定增长，在管物业业态及增值服务多元化同样带动盈利能力的提升，业绩保持高速增长。

2. 2020H1主要物管公司的营业收入、毛利以及净利润的平均增速分别为41.0%、42.6%和55.2%；平均毛利率和净利率分别为29.8%和15.6%，物业管理行业2020H1物管中报总结分别同比提升0.3pps和1.1pps，行业处于高速发展阶段。

3. 营收和利润的绝对体量仍然较低：2020H1营业收入最高的三家公司为碧桂园服务、绿城服务和雅生活服务，分别达到62.7、44.0和40.0亿元；净利润最高的公司为碧桂园服务、雅生活服务和保利物业，分别达业务边界持续拓展到13.4、8.7和4.1亿元，营收和利润的绝对体量仍然较低。

4. 毛利率受减税影响有所改善：2020H1行业基础物管平均毛利率达到2业绩高速增长4.8%，较去年同期增加1.2pps，主要由于减税政策以及物管公司的降本增效措施。

5. 行业最高和最低的毛利率分别为碧兴业证券桂园服务的38.1%和绿城服务的14.3%，毛利率分化较大。

6. 在管规模多渠物业管理行业2020H1物管中报总结道扩张：物管公司继续通过获取关联公司项目、第三方招投标、收并购等多渠道扩张在管规模。

7. 虽然受业务边界持续拓展公共卫生事件影响，物管公司在上半年的在管面积转化进度略有放缓，较2019年末平均增速为19.6%，预计下半年各物管公司将加快转化进度，全年在管规模增长预期不变。

8. 提前布局“新蓝海”业绩高速增长城市运营服务领域：2020H1主要上市公司积极布局城市运营服务领域。

9. 随着兴业证券“机关及企事业单位后勤服务改革”的推进，政府将逐步释出资源，给物业管理行业带来较大增量市场。

10. 收并购加速整合中：2020H1行业收并购频繁：物业管理板块上市公司公告了的收并购活动中，一共有24起并购，涉及金额达到17.23物业管理行业2020H1物管中报总结亿元。

11. 一级市场PE业务边界持续拓展估值对应2019年10-16倍区间，依然普遍低于二级市场。

12. 物管板块IPO持续扩容：从目前递交招股说明书的物管公司里面，我们建议关注以下7家物管公司，分别是世茂服务、金科智慧服务、华润万象生活、融业绩高速增长创服务、卓越商企服务、合景悠活以及星盛商业。

13. 估值及评级：业务属性决定估值下限，公司的成长空间和确定性决定兴业证券上限。

14. 截止目前港股物管板块平均估值物业管理行业2020H1物管中报总结对应2020/2021年31.9/22.3XPE。

15. 物管行业是存量+增量的模式，存量业务边界持续拓展贡献稳定现金流和利润，增量带来业务弹性，净现金的财务状况，纯内需的业务属性决定了估值下限。

16. 公司的成长空间和确定性、管业绩高速增长理层的执行力不断拓展估值的上限。

17. 推荐公司：物兴业证券业管理行业受益于4大规模红利，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。

18. 物管公司经营稳健，现金流健康，不受物业管理行业2020H1物管中报总结行业周期性波动影响。

19. 行业首选永升生活服务、中海物业、碧桂园服务、绿城服务，推荐关注新城悦服务业务边界持续拓展、雅生活服务、保利物业、宝龙商业。

20. 风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管业绩高速增长理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。