广州期货-黑色系日评-200916

　　在商品房销售较好的情况下，8 月房屋新开工面积当月增速却意外的从 11.8%回落至 2.2%，叠加基建投资当月增速也出现明显回落，旺季需求预期有所松动，黑色系品种都出现了明显的回调。从数据上来看，与新开工面积增速下滑相匹配的数据是房地产开发国内贷款增速的大幅下滑和土地成交面积增速的下降，而商品房销售数据以及房地产开发投资数据则表现较好与新开工面积出现背离。房地产开发投资数据细分项还未公布，但由于土地购置费占比较大且存在滞后性出现背离较为正常。但从产业链逻辑上来讲，销售是直接指导新开工的领先指标，而在高周转的逻辑之下，之前销售与新开工的背离是在销售较差的情况下保持较高的新开工，加快资金的回笼。而本次背离是销售较好的情况下，新开工面积增速出现下滑。
　　造成这种现象的原因是在融资“三大红线”政策的指导下，房企有降杠杆的诉求，8 月房地产开发资金来源中的国内贷款增速大幅下降至负数，总体增速能保持小幅扩大主要依赖于销售回款的大幅增加，而销售能否持续向好还存在一定的不确定性，叠加 6-7 月新开工面积增速过大可能也对 8 月有部分透支，综合影响导致了 8 月新开工面积增速的不及预期，拿地减少和新开工下降都是“节流”逻辑。另外从商品房的可售库存来看，虽然竣工待售面积目前仍处于偏低水平，但是施工待售面积已经有了明显的增幅，新开工与销售面积的差值来到偏高位置并且上行动力明显减弱，所以房企如果面临较大的资金压力短期是可以通过对已有库存的消化进行回款，对新开工的拉动效应减弱。当然而如果后期商品房销售能持续保持较高的增速，作为“开源”的基础，新开工面积增速也有望出现反弹。