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安信证券-一篇报告看懂一家房企系列(1):旭辉集团深度报告:重仓一二线,财务杠杆稳定-200915

上传日期:2020-09-16 19:45:00  研报作者:池光胜  分享者:1146729164   收藏研报
格式:   pdf 大小:   2.1M
页数:   共23页 来源:   安信证券
类型:   外汇研究 评级:   
条款:
 

【研究报告内容摘要】

(以下内容从安信证券《一篇报告看懂一家房企系列(1):旭辉集团深度报告:重仓一二线,财务杠杆稳定》研报附件原文摘录)
  公司总览。1)历史沿革。旭辉控股集团1992年起步厦门,2000年总部迁至上海,2006年全国化拓展,2012年上市,2019年全口径销售金额2006亿元,排名前15。2)公司治理。公司实际控制人为林中、林伟、林峰先生,截至2019年末合计控制公司股权52.86%。管理架构上,推行“总部大平台+区域小集团+项目集群”三级架构,总部负责投资、财务等管控,业务放权到区域。3)业务概览。公司以房地产开发为核心主业,2020H1物业销售、物业管理及项目管理相关业务、租金收入各占营业收入的92.5%、6.5%、1.0%。
  历史报表视角下的信用资质分析。1)资产可持续性较强。①存货方面,公司重仓二线城市,聚焦长三角城市圈,且城市分布较分散。2017年以前公司拿地较激进,2018年以来拿地节奏放缓,2020H1拿地强度为45%。②固定资产和投资性房地产方面,公司商业地产主要布局于上海、成都等核心一二线城市,租金收入持续增长。2)公司广义负债可持续性相对较强,但部分指标仍需优化。①债务结构方面,公司融资以银行贷款为主,有息负债抵质押率相对适中,短债占比较低,短期偿债压力较小。②偿债能力方面,公司2020H1现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为2.35倍、63%、76%,其中剔预资产负债率高于70%监管要求,但后续压降难度不大。③表外不确定性方面,公司合作开发项目较多,少数股东权益、其他应收/应付款、对外担保规模相对较大,存在一定的表外不确定性,需对公司主要项目合作方和非并表项目进行密切关注。
  未来经营视角下的信用资质变化。1)未来资产可持续性较强。①拿地方面,公司今年明显加强了一二线高能级城市和核心城市圈的布局力度,拿地集中度相比2019年小幅上升,1-8月拿地强度47%,略高于监管40%观察指标。②资产出售方面,合计出售18亿港元香港物业。③销售方面,8月份累计销售金额增速首度转正,前8月完成全年销售目标的55.8%。④回款率方面,今年上半年超过95%,处于历史较高水平。2)广义负债可持续:公开市场融资顺畅,1-8月美元债、供应链ABS和公司债累计获得净融资76.9亿元,比去年同期多增5.3亿元,同时发行利率回落、久期拉长;3)公司治理可持续:公司多元化业务包括物业管理、长租公寓和自持商业等,其中物业管理版块发展较好,旗下永升生活服务(01995HK)于2018年上市。
  风险提示:数据统计偏差,房地产调控超预期等。
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