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天风证券-保利地产-600048-公司点评:销售表现超预期、新增面积创新高-200911

上传日期:2020-09-11 09:15:24  研报作者:陈天诚,张春娥  分享者:138563444   收藏研报

【研究报告内容】

原文摘录:地面积432.28万方(YOY+0.79%),累计权益规划建面1082.50万方(YOY+7.58%),累计权益地价771.92亿元(YOY+13.58%),以金额计算的权益比例为68.79%,较上月累计权益比例收缩4.22pct。单月拿地力度提升、补货结构等变化致楼面价提升8月公司拿地力。”

1. 事件:公司公告经营简况,8月公司实现签约金额439.05亿元,YOY+44天风证券.91%;实现签约面积282.16万方,YOY+42.56%。

2. 1-8月公司累计实现签约金额3170.56亿元,YOY+2.保利地产29%;累计实现签约面积2096.63万方,YOY+3.70%。

3. 8月销售表现超预期、看好公司全年销售8月公司实现签约金额439.05亿元,YOY+44.91%;实现签约面积282.16万方,YOY+42.56%;对应销售均价15566000480.32元/平米,较上月均价提升473.27元/平米。

4. 1-8月累计实现签约金额3170.56亿元,YOY+2.29%,较销售表现超预期、新增面积创新高上月增速提升4.62pct;累计实现签约面积2096.63万方,YOY+3.70%,较上月增速提升4.22pct;对应累计销售均价15122.17元/平米,较上月均价略升68元/平米。

5. 公司8月销售超市场预期,单月销售金额、销售面积天风证券双双录得40%+增长;1-8月累计销售表现首度转正;以上年末销售金额、销售面积为基础看,1-8月已完成上年末销售金额、销售面积比重分别为68.65%、67.13%,完成率较高;考虑到9-12月份一般为全年高基数月份,在货源增加基础上,我们看好公司全年销售表现。

6. 单月新增项目数量、面积均创年内新高8月公司新增项目19个,区域分布上看,珠三角:保利地产京津冀:环渤海:长三角:中西部:海西为5:1:2:3:7:1;能级分布上,一二线:三四线为7:12;新增项目主要集中珠三角、长三角等核心城市圈。

7. 权益比例上,600048仅广州、常德两个项目为100%权益,其余项目权益比例均低于100%,在非100%权益项目中,低于50%权益比项目约7个。

8. 8月新增项目土地面积158.62万方(YOY+191.23%),新增规划建面365.83万方(YOY+159.70%),新增总地价222.69亿元(YOY销售表现超预期、新增面积创新高+79.83%),对应权益土地面积94.46万方(YOY+82.68%),权益规划建面216.11万方(YOY+59.64%),权益地价115.20亿元(YOY-5.80%),以金额计算权益比例为51.73%,较上月权益比例收缩25.29pct。

9. 1-8月累计获取土地面积627.74万方(YOY+12.14%),累计规划建面1577.69万方(YOY+23.10%),天风证券累计总地价1122.12亿元(YOY+29.58%);对应累计权益土地面积432.28万方(YOY+0.79%),累计权益规划建面1082.50万方(YOY+7.58%),累计权益地价771.92亿元(YOY+13.58%),以金额计算的权益比例为68.79%,较上月累计权益比例收缩4.22pct。

10. 单月拿地力度提升、补货结保利地产构等变化致楼面价提升8月公司拿地力度50.72%,较上月力度提升34.32pct;权益拿地力度26.24%,较上月权益拿地力度提升13.61pct;从累计拿地力度看,1-8月累计拿地力度为35.39%,累计权益拿地力度为24.35%,较1-7月分别提升2.46pct、提升0.30pct。

11. 从补货均600048价来看,8月新增项目楼面价为5330.79元/平米,较上月楼面价提升1469.87元/平米,楼面价的提升主要源于8月新获取项目数中,一二线的占比有所提升。

12. 8月楼面价/销售均价为39.12%,较上月23.21%的比重有所提升,主要与公司补充货源的城市结构及当前推货销售的城市结构销售表现超预期、新增面积创新高的不同所致。

13. 1-8月新增项目楼面价为7112.41元/平米,相比于2019年末的楼面价增长约22.67%;累计楼面价/销天风证券售均价为47.03%,较1-7月比例收缩2.27pct。

14. 投资建保利地产议:公司8月份销售超预期,1-8月已完成上年末销售金额、销售面积比重分别为68.65%、67.13%,完成率较高;考虑到9-12月份一般为全年高基数月份,在货源增加基础上,我们看好公司全年销售表现。

15. 我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为352.1、432.4、515.8亿,对应EPS分别为2.95、3.62、6000484.32元,对应PE分别为5.68X、4.63X、3.88X倍,维持“买入”评级。

16. 风险提示销售表现超预期、新增面积创新高:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。

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