华创证券-房地产行业险资增持房企点评：泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估-200910

1. 事件：9月9日，阳光城（000671.SZ）公告，引入泰华创证券康人寿及泰康养老作为公司重要战略投资人。

2. 泰康人寿、泰康养老合计协议受让上海嘉闻所持上市公司13.53%股份，其中泰康人寿受让8.53%股份、泰康养房地产行业险资增持房企点评老受让5.00%股份。

3. 交易泰康系举牌阳光城完成后，泰康将获得阳光城董事会两个董事席位。

4. 阳光城还将修改公司章程，保证公司每年启动行业价值重估现金分红不低于可分配利润30%。

5. 同时阳光城控股股东对公司未来十年归母华创证券净利润进行了业绩承诺。

6. 点评：1、险资增持房企案例增加，泰康系举牌阳光城、认可房地产行业价值，启动行业价值重估在利率下行周期中，房企低估值、高股息等特色对于保险等长期资金的吸引房地产行业险资增持房企点评力进一步提升。

7. 2019年末以来保险公司、社保基金、养老保险基金泰康系举牌阳光城等长期资金持续新进或增持地产股。

8. 2020H1末，具体新进及增持案例包括：荣盛发展（养老保启动行业价值重估险增持至0.46%）、金科股份（阳光保险新进至4.97%）、华侨城（钜盛华新进至1.43%，养老保险新进至0.32%）、蓝光发展（人民财险增持至0.74%）等；2020年9月9日，阳光城引入战投泰康人寿及泰康养老，泰康系合计持股13.53%，并且在345融资新规背景之下，泰康系大比例战投入股阳光城表明了对公司长远价值的认可，也是对房地产行业的认可，我们认为这将房地产价值重估的标记性事件。

9. 2、估值、仓位历史底部，股息国债利差历史新高，资产荒背景下房地产对险资等吸引力提升一方面，目前主流27家AH房企20PE仅为华创证券5.8倍，低于本轮周期中的估值底6.2倍（2018年10月），不过目前的政策环境虽然也偏紧，但显著好于2018年当时的政策环境（资管新规、棚改资金收紧、遏制房价上涨、房产税传言等四大政策压力），并且目前房地产公募持仓也已仓位历史新低，目前行业估值理应高于2018年10月。

10. 另一方面，目前主流10家房企19A5.5%，又显著高于10年期国债利率2.53%，并且对应股息国债利差创历史新高，其中，股息率较高的房企包括：华夏幸福（19A9.3%）、金科股份（19房地产行业险资增持房企点评A4.6%）、首开股份（19A5.8%）、荣盛发展（19A6.0%）、金地集团（19A4.6%）、蓝光发展（19A5.4%）、保利地产（19A5.0%）、万科A（19A3.6%）等，目前低估值、高股息特色也明显，在目前资产荒背景下，低估值、高股息房企对于保险等长期资金的吸引力进一步提升。

11. 3、投资建议：泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估，重申“推荐”评级新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，预计未来3个季度销售仍将表现不错，目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面持续超预期、并叠泰康系举牌阳光城加多元业务花开正当时，此外泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估。

12. 我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1启动行业价值重估）住宅开发：A股：金科股份、金地集团、阳光城、中南建设、万科A、保利地产；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：绿地控股、荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：南山控股，建议关注：ESR。

13. 4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预华创证券期、房地产调控和融资政策超预期收紧。