国信证券-房地产开发行业典型房企2020中报阐微：景气下行报表修复，如何看待当前地产板块-200910

1. 扩张节奏：延续放国信证券缓，房企主观规模诉求降低20家样本房企20H1期末的净经营资产平均值为3311亿元，相对2019年末有所减少，这是2010年以来的首次行业性缩表。

2. 同比上年同期增长18%房地产开发行业典型房企2020中报阐微，降低3pct，延续了2018年至今的回落态势。

3. 样本房企20H1自由现金流平均值为22景气下行报表修复8亿元，相对2019年的-170亿元大幅增加398亿元，自由现金流延续改善。

4. 房企扩张放缓的主要如何看待当前地产板块原因并非债务限制，而是主观上的规模诉求降低。

5. 有息负债：杠杆延续回落，负债成本稳定20家样本房企20H1期末平均杠杆率为228%，相对201国信证券9年末下降27pct，延续了自2019年开始的去杠杆过程，且速度有所加快。

6. 从历史上看，样本房企平均杠杆率已回落至2015年年中水平，随着行业景气下行，房企规模诉房地产开发行业典型房企2020中报阐微求降低，房企杠杆率仍有继续下降的空间。

7. 20家样本房企2景气下行报表修复0H1平均税前债务成本为6.4%，相对上年同期下降0.1pct，目前接近历史平均水平。

8. 报表的背后：如何看待当前地产板块行业景气延续下行我们以新开工去化率衡量行业景气度。

9. 从绝对景气度看，2015年至2018年行业处于历史上的最高景气水平，新开去化率从70%左右上升至接近90%国信证券的历史高位，在此期间房企报表迅速恶化，对应加速扩张。

10. 从景气度的变化看，景气下行已近两年，目前虽处于相对景气时房地产开发行业典型房企2020中报阐微期，但预计景气度将继续回落。

11. 2019年开始，延续至今的景气回落，是房企规模诉求降低的根本原因投资建议：景气下行明确，看好地产超额收益A股地产对政策拐点的敏感度高于景景气下行报表修复气度，而政策基调是景气度的因变量。

12. 过去几年政策基调较严，更多与市场景如何看待当前地产板块气程度较高有关。

13. 世殊时异，持续的国信证券景气度下行有望带来政策基调的改善。

14. 个股选择方面，销售弹性优先于报表修复，推荐2019年和2020上半年延续扩张的高弹性标的，如金科股份、金地集房地产开发行业典型房企2020中报阐微团、华夏幸福、中南建设、龙光集团。

15. 龙头房企中的保利地产上半年扩展节奏略有加快，后景气下行报表修复续建议持续关注。