国盛证券-房地产开发行业8月土地市场点评：融资收紧拿地谨慎，土地市场连月降温-200910

1. 土地供应：全国土地供给持续下降，一线城市国盛证券宅地供应回落明显。

2. 8月份全类型土地供应建面为18650万方，单月同比下降0.6%，连续两个月环比降低，1房地产开发行业8月土地市场点评-8月累计同比小幅下降至2.26%。

3. 宅地土地供应建面为9801万方，8月融资收紧拿地谨慎单月环比下降6.4%，同比上升10%，累计同比小幅上升至2.26%。

4. 分城市能级来看，一、二、三四线城市宅地供应建面累计同比分别为5土地市场连月降温3.6%、2.4%、-0.3%。

5. 其中，二线城市供给累计同比上升3.5pct；一线、三四国盛证券线城市均有一定幅度的下降，累计同比分别下降16pct和0.6pct，一线城市回落明显。

6. 土地成交：成交量房地产开发行业8月土地市场点评环比大幅下降，土地市场降温。

7. 成交方面，8月份全类型土地成交建面为15731万方，单月环比下降15.6%融资收紧拿地谨慎，同比上升6.2%，累计同比从-2.0%上升至-1.02%。

8. 宅地土地成交建面为7771万方，8月单月环比下降17.4%，同比上升14.0%，累计土地市场连月降温同比从-1.3%上升到-0.45%，成交量增长幅度较7月份持续下降。

9. 分城市能级来看，8月份一线成交建面有国盛证券所下降，经历6月高点后连续两个月下降，累计同比降至55.3%。

10. 而二线城市和三四线城市成交建面累计同比则有略微上升，累计同比分别从7月的-0.1%和-房地产开发行业8月土地市场点评5.6%上升至2.8%和-4.5%。

11. 出让金：拿地回归谨慎融资收紧拿地谨慎，出让金环比降幅超两成。

12. 8月份土地出让金为土地市场连月降温3733亿元，8月单月环比下降23.6%，同比上升28.5%，累计同比从11.5%上升1.8pct至13.3%。

13. 楼面价与溢价率：国盛证券楼面价环比走低，整体溢价率维持。

14. 8月份全类型土地平均楼面价为2749元/平，单月环比下降6.1%，同比上升17.8%，土地成交溢价率房地产开发行业8月土地市场点评为15.4%，较7月下降0.2pct。

15. 分城市能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市全类型土地成交溢价率分别为13.8%、13.0%、20.8%，较7月分别下降2.7pct、上升0.6pct和上升融资收紧拿地谨慎0.4pct。

16. 宅地方面，8月份宅地土地平均楼面价为4804元/平，单月环比下降7.6%，同比上升12.7%，一线、二线、三四线城市住宅平均楼面价分别为23,土地市场连月降温851、5,419、2,917元/平米。

17. 国盛证券土地成交溢价率为17.8%，较7月上升1.3pct。

18. 分城市能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市宅地土地成交溢价率分别为18.2%、14.2%、25.0%，较7月分别上升房地产开发行业8月土地市场点评0.4pct、上升1.1pct和上升3.0pct。

19. 流拍率：融资收紧拿地谨慎整体小幅降低，一线城市维持零流拍。

20. 8月份宅地土地的流拍宗数/(流拍宗数+成交宗数)和流拍宗数/推出宗数分别为4.1%和3.4%，较7月分别下降1.2pct和1土地市场连月降温.4pct。

21. 分城市能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市宅地土地流拍率分别为0%、3.4国盛证券%、4.9%。

22. 分房地产开发行业8月土地市场点评别持平、上升1pct、下降3pct。

23. 投资建议：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一融资收紧拿地谨慎定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙湖集团；4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。

24. 风险提示：融资收紧超土地市场连月降温预期，疫情影响超预期。