“原文摘录:票决议等限制,表现相对刚性。2015年以来商品房销售面积与竣工面积剪刀差扩大,预示后续行业规模增长确定性较高。开发商背景物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服务等方面提供支持,规模及增速明显优于独立型物管公司,其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显且盈利能力相对更强(2017-19。” 1. 核心摘要从上市物管公司整体看服务规模及盈利能力:由于竣工延续平安证券较高水平、行业集中度提升,上市物管公司在管面积、增值服务收入2017-19年复合增长31%、65%,2019年末均值达0.84亿平、7.1亿元;而物业管理费受政府指导定价、业委会投票决议等限制,表现相对刚性。 2. 2015年以来商品房销售面积与竣工面积剪物业管理行业企业全景图刀差扩大,预示后续行业规模增长确定性较高。 3. 开发商背景物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服从关联方视角看上市物企发展潜力务等方面提供支持,规模及增速明显优于独立型物管公司,其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显且盈利能力相对更强(2017-19年毛利率均值30.9%)。 4. 多维度探讨基础物业服务增长潜力:平安证券考虑物管费相对刚性,基础物业服务发展更为关注在管面积后续表现,由其构成出发(关联房企导入、第三方收并购、第三方招投标),从关联房企支持、收并购潜力、品牌价值、服务广度与深度、非住宅先发优势等角度进行观察。 5. 对比来看,独立型物管公司发展潜力整体弱于开发商背景企业,如合约面积/在管面积倍数更低、在手现金及占总资产比例更低、覆盖城市数物业管理行业企业全景图量较少等。 6. 开发商背景企业中保利物业、从关联方视角看上市物企发展潜力碧桂园服务、新城悦服务等表现相对突出。 7. 增值服务盈利能力更优,规模&渗透率双重驱动:增值服务平安证券以基础物业服务为培育土壤,受规模与渗透率双重驱动,除基础服务规模外,还需关注区位分布对消费能力与消费意愿的影响。 8. 从关联房企2017-19年累计获地来看,银城物业管理行业企业全景图生活服务、滨江服务、金融街物业、绿城服务等对应房企布局以一二线及核心城市圈为主,或更利于渗透率提高。 9. 此外,增值服务毛利率普遍高于基础物业服务,2019年上市物管公司均值分别为41.5%、21.4%,其中社区增值高于非业主增值,2019年均值为53从关联方视角看上市物企发展潜力.3%、33.4%,基于毛利率差异化表现,增值服务发展迅速、占比较高企业同样值得关注,如建业新生活、新城悦服务、雅生活服务等。 10. 开发商背景物管公司发展潜力梳理:从基础物业服务、增值服务发展潜力出发,对开发商背景上市物管公司进行评分筛选,综合评分较高平安证券公司为保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、永升生活服务等。 11. 数据说明本文分析样本为已于上交所、深交所、港交所上市的物业管理公司,剔除经营场所以香港为主(创毅控股、时时服务、雅居投资控股)、经营范围以物业管理以外业务为主(申基国际物业管理行业企业全景图、宝龙商业)以及无法找到近三年连续经营、财务数据(华金国际资本)标的。 12. 根据物业管理公司与房地产开发企业关系,可以分类为独立型、关联型,其中关联型按照是否控股可进一步分类为非控股型、控股型,样本统计显示独立型上市物管公司共4家、关联型共24家,其中非控股型15家、控股从关联方视角看上市物企发展潜力型9家。 13. 风险提示1)本文对物管公司发展潜力梳理主要基于合约面积覆盖倍数、关联平安证券房企销售与土储、收并购潜力、品牌影响力、服务广度与深度、非住宅先发优势、区位布局、增值服务发展程度等维度,存在一定局限。 14. 2)本文对个别缺失值,采用一定假设,可能会影响评分结果准物业管理行业企业全景图确度。 15. 3)本文多选取2019年节点从关联方视角看上市物企发展潜力/区间数据,可能不能完全代表发展情况。 16. 4)为增强可比性,本文统一采用基础物业服务收入平安证券/(期初期末在管面积均值12)估算单月平均物业管理费,由于未还原酬金制收入、统一采用年中在管面积为计算基础等,计算结果可能与公司公告值存在差异。 17. 5)为统一数据口径,本文关联房企土储及销售数据来自克而瑞,拿地物业管理行业企业全景图数据来自中指,可能与关联房企公告存在差异,导致相关结论和指标并不完全准确。 18. 6)本文采用2017-2019年累计拿地数据来对比分析关联房企城市及区域布局,但房企实际土储中可能包含2017年以从关联方视角看上市物企发展潜力前获取的土地,以及2017-2019年新增土储可能存在部分已售情况,因此文中分析可能跟公司实际土储城市及区域布局存在差异。