平安证券-地产行业周报：怎么看新开工后续走势-200524

　　本周观点：本周我们讨论了近期市场普遍关心的新开工走势问题，短期来看，在房企赶工、赶年内推盘供货、三四线开工加速等因素推动下，单月新开工增速仍将延续回升，中期销售端供应放量带来的去化率承压、库存累积，将逐步传递到开工端，带动单月新开工增速回落，预计2020年单月开工增速将呈现两端低、中间高，全年新开工同比降5-10%。本周两会政府工作报告重申“房住不炒”定位，符合预期，经济下行压力下因城施策或为地方政府留有政策调节空间，在短期政策缺乏弹性、销售尽管随着供应放量仍有望延续回升，但去化端压力亦将逐步显现的背景下，板块仍难有趋势性机会，后续仍需重点关注销售端价格及去化的变化，以及可能的政策端改善。个股建议关注：1）融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、中南建设、新城控股等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
　　政策环境监测：1）两会政府工作报告：重申“房住不炒”、因城施策，推动老旧小区改造、未提房地产税；2）郑州人才新规：非郑户籍本科学历购首套房不再审核社保、个税。
　　市场运行监测：1）成交环比上升，短期有望持续。本周（5.17-5.23）新房成交5.7万套、二手房成交2.2万套，环比升3.1%、0.2%；5月新房月日均成交同比降3.1%，较4月收窄9pct。短期随着供应量上涨，销售有望继续回升。2）刚需刚改仍为成交主流。4月32城商品住宅成交中，140平以下成交套数占比环比降1pct至88%。3）推盘稳中有升，后续料将逐步放量。5.11-5.17重点城市新推房源9135万套，环比升26.7%；去化率64.8%，环比升1.7pct。疫情逐步控制下，房企预计加快销售、回款步伐，推盘有望持续回升。4）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存9272万平，环比升1.1%。中期随着取证推盘加快、去化率承压，库存仍有进一步上行压力。5）土地成交面积回落、溢价率回升，一二线占比上升。上周百城土地供应建面1829万平、成交建面691万平，环比升17.5%、降60.6%；成交溢价率23.6%，环比升9.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比10.3%、65.6%、24%，环比分别升2.6pct、28pct、降30.5pct。由于疫情导致地方财政支出增加，后续各地仍有望加大供地数量及质量，预计短期土地市场仍将保持较高热度，需关注溢价率攀升可能带来融资收紧风险。
　　资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债123.2亿元，较上周增加98.2亿元；海外发债7亿美元，较上期（5.4-5.10）减少2.5亿美元。本周境内外发行利率处于2.95%-8.35%区间，可比发行利率均较前次下降。2）信托：本周集合信托发行104.7亿元、净融资27.9亿元，较上周分别变化-40.6亿元、86.3亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌2.6%，跑输沪深300（-2.3%）;当前地产板块PE（TTM）8.47倍，低于沪深300的11.84倍，估值处近五年3%分位。
　　风险提示：1）行业资金压力加大，中小房企资金链风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。