天风证券-保利地产-600048-销售表现超预期、新增面积创新高-200911

　　保利地产(600048)
　　事件： 公司公告经营简况， 8 月公司实现签约金额 439.05 亿元， YOY+ 44.91%；实现签约面积282.16 万方， YOY+42.56%。 1-8 月公司累计实现签约金额 3170.56 亿元， YOY +2.29%；累计实现签约面积 2096.63 万方， YOY+3.70%。
　　8 月销售表现超预期、看好公司全年销售
　　8 月公司实现签约金额 439.05 亿元， YOY+ 44.91%；实现签约面积 282.16 万方， YOY+42.56%；对应销售均价 15560.32 元/平米，较上月均价提升 473.27 元/平米。 1-8 月累计实现签约金额3170.56 亿元， YOY+2.29%，较上月增速提升 4.62pct；累计实现签约面积 2096.63 万方， YOY+3.70%，较上月增速提升 4.22pct；对应累计销售均价 15122.17 元/平米，较上月均价略升 68元/平米。公司 8 月销售超市场预期，单月销售金额、销售面积双双录得 40%+增长； 1-8 月累计销售表现首度转正；以上年末销售金额、销售面积为基础看， 1-8 月已完成上年末销售金额、销售面积比重分别为 68.65%、 67.13%，完成率较高；考虑到 9-12 月份一般为全年高基数月份，在货源增加基础上，我们看好公司全年销售表现。
　　单月新增项目数量、面积均创年内新高
　　8 月公司新增项目 19 个，区域分布上看，珠三角：京津冀：环渤海：长三角：中西部：海西为 5:1:2:3:7:1；能级分布上，一二线：三四线为 7:12；新增项目主要集中珠三角、长三角等核心城市圈。权益比例上，仅广州、常德两个项目为 100%权益，其余项目权益比例均低于100%，在非 100%权益项目中，低于 50%权益比项目约 7 个。 8 月新增项目土地面积 158.62 万方（ YOY+191.23%），新增规划建面 365.83 万方（ YOY+159.70%），新增总地价 222.69 亿元（ YOY+79.83%），对应权益土地面积 94.46 万方（ YOY+82.68%），权益规划建面 216.11 万方（ YOY+59.64%），权益地价 115.20 亿元（ YOY-5.80%），以金额计算权益比例为 51.73%，较上月权益比例收缩 25.29pct。 1-8 月累计获取土地面积 627.74 万方（ YOY+12.14%），累计规划建面 1577.69 万方（ YOY+23.10%），累计总地价 1122.12 亿元（ YOY+29.58%）；对应累计权益土地面积 432.28 万方（ YOY+0.79%），累计权益规划建面 1082.50 万方（ YOY+7.58%），累计权益地价 771.92 亿元（ YOY+13.58%），以金额计算的权益比例为 68.79%，较上月累计权益比例收缩 4.22pct。
　　单月拿地力度提升、补货结构等变化致楼面价提升
　　8 月公司拿地力度 50.72%，较上月力度提升 34.32pct；权益拿地力度 26.24%，较上月权益拿地力度提升 13.61pct；从累计拿地力度看， 1-8 月累计拿地力度为 35.39%，累计权益拿地力度为 24.35%，较 1-7 月分别提升 2.46pct、提升 0.30pct。从补货均价来看， 8 月新增项目楼面价为 5330.79 元/平米，较上月楼面价提升 1469.87 元/平米，楼面价的提升主要源于 8 月新获取项目数中，一二线的占比有所提升。 8 月楼面价/销售均价为 39.12%，较上月 23.21%的比重有所提升，主要与公司补充货源的城市结构及当前推货销售的城市结构的不同所致。 1-8月新增项目楼面价为 7112.41 元/平米，相比于 2019 年末的楼面价增长约 22.67%；累计楼面价/销售均价为 47.03%，较 1-7 月比例收缩 2.27pct。
　　投资建议： 公司 8 月份销售超预期， 1-8 月已完成上年末销售金额、销售面积比重分别为68.65%、 67.13%，完成率较高；考虑到 9-12 月份一般为全年高基数月份，在货源增加基础上，我们看好公司全年销售表现。我们预计公司 2020-2022 年归母净利润分别为 352.1、 432.4、515.8 亿，对应 EPS 分别为 2.95、 3.62、 4.32 元，对应 PE 分别为 5.68X、 4.63X、 3.88X 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示： 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动