中国银河-房地产行业：泰康入股阳光城打响金融审慎管理制度下双赢选择第一枪-200910

　　投资要点：
　　1．事件
　　近期，住建部和央行召开房地产座谈会并提出实施房地产金融审慎管理制度；9月10日，地产上市公司阳光城发布公告，泰康人寿及泰康养老成为公司重要战略投资人。同时阳光城控股股东对公司未来十年归母净利润进行了业绩承诺。
　　2．我们的分析与判断
　　（一）险资入股地产为金融审慎管理制度下的双赢选择
　　根据统计，截止到2020年6月30日，保险公司持有的A股上市公司共有355家，总市值达1.27万亿元，按wind行业分类，排在前列的行业分别是保险行业、银行业以及地产行业，地产行业险资持股市值达902亿元，涉及的地产股共有20只，按截止到2020年半年报的持股市值排序，持股市值排在前列的有金地集团、华夏幸福、万科、保利地产、金融街、招商蛇口、金科股份、首开股份、阳光城、荣盛发展等。险资对地产股较为偏爱的原因在于：1）地产板块历史上ROE水平较高，资金回报率可观；2）行业进入中速高质量发展阶段，龙头集中度提升且稳定成长，对险资等长线资金具有较大吸引力。3）地产板块当前估值较低，股息率较高，公募基金持仓处于历史新低，配置价值凸显。地产公司选择险资作为长期战略投资者契合当前金融审慎管理制度的大背景。一方面，转让部分股权迅速获得现金流，有利于降低公司的杠杆率，优化资本结构；另一方面，地产公司可以充分利用保险公司的优势，增强自身的竞争力，在融资上更加便利，突破成长天花板，达到合作共赢的目的。
　　（二）阳光城未来十年业绩承诺彰显公司成长信心
　　阳光城公司控股股东阳光集团支持阳光城的业务发展，对公司未来十年归母净利润进行业绩承诺。以2019年40.2亿元为基数，前五年承诺每年平均增长率不低于15%，且前五年累计归母净利润为340.59亿元（即年平均增长率不低于18.13%）；第6-8年年增长率不低于10%，第9-10年年增长率不低于5%。若未达到上市业绩要求，由控股股东阳光集团将差额部分补偿给上市公司。此举彰显公司未来成长的信心。阳光城此举引发了市场对于地产板块的关注以及重新认识。金融审慎管理制度的出台有利于行业加速调整进化，地产长效机制的不断落实也在更加增强行业的确定性。
　　3．投资建议
　　地产板块尤其是住宅开发板块当前具备较高的配置价值，当前板块估值低、分红比例较高，具备较强的吸引力，在当前的行业背景下，头部企业具有安全边际且内生性增长力更强，有望获得更好的表现。我们维持行业推荐评级，建议重点关注：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）。
　　4．风险提示
　　宏观经济波动风险；房价大幅下跌风险等。