兴业证券-物业管理行业周报：收并购竞争愈加激烈-200906

1. 行情概述：本周（2020.08.31-09.兴业证券04）物管板块继续回调，板块平均下降4.6%，永升生活服务、蓝光嘉宝和宝龙商业一周涨跌幅分别为1.2%、-1.0%和-1.2%。

2. YTD涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、宝龙商业和滨江服务，涨幅分别达到203.3%物业管理行业周报、148.9%和140.2%。

3. 积极探索城市运营服务领域：2020上半年主要上市公司收并购竞争愈加激烈积极拓宽业务范围，碧桂园服务、佳兆业美好、时代邻里、雅生活服务、保利物业和永升生活服务通过招投标、收并购、和国企成立混改公司、和政府合作成立城市服务平台等方式拓展城市运营服务领域。

4. 城市服务领域目前是蓝海市场，资源集兴业证券中在地方政府手中，预计随着“机关及企事业单位后勤服务改革”、“公共服务领域鼓励社会资本投资和运营”等政策的推进落实，政府将逐步释出资源，给物业管理行业带来较大增量市场。

5. 收并购竞争愈加激烈：8月31日，蓝光嘉宝物业管理行业周报新增收购3家分别于四川、江苏及山东从事物业管理服务的物业管理服务提供商，新增在管面积502万平方米，总代价为人民币1.23亿元，按2019年归母净利润对应15~16倍PE，估值高于之前8起收并购。

6. 随着越来越多物管公司上市，规模增长仍然是行业发展的主旋律，行业内资金充裕，优质标的估值倍数大幅提升，收并购竞争愈收并购竞争愈加激烈加激烈。

7. 港股通持续增持龙头物管公司：截止本周，绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活兴业证券、雅生活服务和保利物业的港股通持股比例分别为11.3%、11.31%、8.17%、4.68%、0.68%和36.9%。

8. 本周港股通增持保利物业较多（增加0.物业管理行业周报77%）。

9. 9月7日起永升生活服务、宝龙商业、时代邻里和建业新生活将成为深收并购竞争愈加激烈港通标的，而中海物业同时成为沪港通标的。

10. 物业管理行业将持续享受规模红利：在我们的报告《规模红利，聚焦“纯内需”》中指出物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利：1）房地产行业的集中度提升带动物管行业的集兴业证券中度提升；2）资产证券化加速了行业的收并购整合；3）当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；4）物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

11. 行业的规模红利物业管理行业周报仍在持续。

12. 高成长收并购竞争愈加激烈高确定性是板块的主旋律：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。

13. 而物管公司的兴业证券管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。

14. 截止目前港股物管板块物业管理行业周报平均估值对应2020/2021年33.0/23.1XPE。

15. 物业管理行业受益于4大规模红利，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值收并购竞争愈加激烈服务正经历从0到1的拓荒期。

16. 物管公司经营稳健，现金流健康，不受行兴业证券业周期性波动影响。

17. 行业首物业管理行业周报选中海物业、永升生活服务、绿城服务，推荐关注时代邻里、雅生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务。

18. 风险提示：业务扩张和收购不及收并购竞争愈加激烈预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。