华泰证券-金融街-000402-地产结算放缓，商管规模略增-200831

　　金融街(000402)
　　2020H1归母净利同比-76.1%，疫情之下地产、商业盈利双双放缓
　　8月28日公司披露2020半年报，2020H1实现营收58.7亿，同比-38.4%；实现归母净利2.5亿，同比-76.1%。盈利下滑主要源于疫情之下地产结算放缓、商业自持收入和盈利能力下滑。我们调低2020-2022年EPS至1.16、1.32、1.44元（前值1.24、1.39、1.55元），维持“买入”评级。
　　开发、自持盈利增速放缓，低权益比结算加剧利润分流
　　2020H1公司归母净利同比下滑，源于：1、疫情影响开发项目工程进度，结算放缓导致地产业务营收同比-41.7%至48.1亿，毛利率同比-7.8pct至35.5%；2、报告期为中小微企业减免租金近5000万，物业租赁业务营收同比-2.2%，毛利率同比-1.7pct；3、疫情期间酒店客流明显下滑，拖累物业经营业务营收同比-65.0%，毛利率转负至-54.2%；4、低权益比项目集中结算，少数股东损益占净利润比重同比+10.8pct至35.2%。报告期公司已售未结较2019年末+5.7%至155.8亿，对2019年营收覆盖率59.5%。
　　投资节奏稳健，推盘积极助力销售修复
　　2020年H1公司创新销售方式，实现签约销售金额157.0亿（住宅148.6亿+商务8.4亿），同比-12.0%。其中二季度实现销售额131.9亿，疫情后实现快速复苏。报告期鉴于重点城市土地市场升温、土地储备相对充裕，公司投资节奏趋于稳健，新增土储权益建面26.9万平，权益投资金额16.4亿，新增项目位于佛山、遵化。报告期末可结算建面1723万平，权益建面1377万平，主要位于北上广深及五大城市群核心二三线城市。2020H1公司累计开复工面积846万平，同比+58%，新开工面积234万平，同比+157%，推盘积极助推下半年销售修复。
　　商业管理规模略有提升，直融优势持续显现
　　公司持有型物业主要位于北京、上海、天津等核心一二线城市，2020H1写字楼、商业等出租物业97.1万平，酒店、体育中心等经营物业19.9万平，管理规模较2019年略有提升。受疫情影响，2020H1商业资管收入同比-18%，息税前利润同比-17%。2020H1公司净负债率202.3%，较2019年末+13.4pct。报告期内公司发行73亿SCP（平均成本2.47%）、80亿CMBS（成本2.8%）、18.4亿供应链ABS（平均成本3.15%），持续优化融资结构，保持低成本融资优势。
　　开发自持双轮驱动，维持“买入”评级
　　考虑到疫情对地产开发和商业自持的影响，我们调低2020-2022年EPS至1.16、1.32、1.44元（前值1.24、1.39、1.55元）。参考可比公司2020平均PE估值5.6倍，考虑到公司土储充裕、集中位于核心一二线城市，基础设施REITs提速为远期不动产运营走向REITs时代打好制度基础，给予公司2020年7.0倍PE估值，目标价8.12元（前值8.06-8.68元），维持“买入”评级。
　　风险提示：疫情不确定性；一二线销售不确定；公允价值变动收益波动。