方正证券-招商积余-001914-物管业务盈利能力改善，成功构建“大物管”版图-200825

1. 事件：公司公布2020年方正证券中报，实现营业收入38.7亿元，同比增长49.9%；归母净利润1.8亿元，同比增长110.7%；扣非归母净利润1.7亿元，同比增长114.6%。

2. 核心观点：受招商物业并表和公司物业在管规模提升影响，营收业绩招商积余实现大幅增长。

3. 但若将去年招商物业收入考虑至基数中，上半年公司实际营收和归母净利润同比增速分别为-7.8%、7.1%，主要001914由于两个平台融合后的口径变化。

4. 从主营业务拆分来看：1）在2020年中报点评不考虑口径变化的情况下，物管业务实现营收35.7元，同比增长71.6%，占总营收的92.7%；实现净利润2.6亿元，同比增长141.1%；其中中航物业营收21.3亿元，同比增加3.1%，招商物业营收14.4亿元，同比下降10.8%。

5. 若考虑物管业务盈利能力改善基数调整，物管业务实际营收、净利润同比增速分别为-2.5%、37%。

6. 2）资产管理业务实现营收1.9亿元，同比下降41.6%，占总成功构建“大物管”版图营收的4.8%，主要是受疫情影响购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少。

7. 3）其他业务实现收入0.96亿元，同比下降44.8%，占总营收的2.方正证券5%，主要由于房地产尾盘销售减少。

8. 业绩大幅提升主要因为：1）中航物业实现净利润1.6亿元，同比增长52.9%，一方面是收入和利润率的提升，另一方是收到的政府补助增加，上半年疫情防控捐赠款及政府补助招商积余计入营业外收入，营业外收入由此同比大增753%至2486万。

9. 2）招商物业实现净利润9530019143万元，同比增长16.1%。

10. 物管业务的盈利能力明显提2020年中报点评升，未来仍有上行空间。

11. 上半年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.8物管业务盈利能力改善%、4.0%和4.6%，较19年分别下降4.5、0.4和0.1个百分点，公司整体毛利率较低，主要是因为资产管理业务与其他业务毛利率分别下降了17.7和33.6个百分点至55.4%及15.4%。

12. 物管业务毛利率和净利率分别小幅提升0.4、2个百分点至成功构建“大物管”版图11.2%、7.1%。

13. 两大物管平台利润率方正证券均有明显提升。

14. 招商物业从5.1%提升至6.63%；中航物招商积余业从5.1%提升至7.6%。

15. 从服务内容拆分来看，基础物业管理毛利001914率为10.9%，较19年提升了2.4个百分点。

16. 专业化服务2020年中报点评实现营收6.5亿元，同比增长317.5%（我们预计是由于招商物业并表后带来较多增值服务，原基数较低），毛利率为12.6%，大幅下滑8.6个百分点（我们预计主要是疫情导致的，后期将会有回升）。

17. 从业态拆分来看，住宅物业毛利物管业务盈利能力改善率下滑3.1个百分点至4.52%，而非住宅物业毛利率提升2.7个百分点至13.47%。

18. 从区域划分来看，华南（不含深圳）、华东、华成功构建“大物管”版图北和华中区域毛。