兴业证券-物业管理行业周报：规模基本锁定全年目标-200823

1. 行情概述：兴业证券本周（2020.08.17-08.21）物管板块略有回调，板块平均下降0.2%，宝龙商业、滨江服务和时代邻里一周涨幅分别为19.3%、8.8%和2.7%。

2. YTD涨幅前三的物物业管理行业周报管公司分别为滨江服务、永升生活服务和宝龙商业，涨幅分别达到194.3%、170.0%和158.5%。

3. 部分物管公司基本锁定全年在管规规模基本锁定全年目标模目标：截止本周，11家物管公司公布中期业绩，营收平均增速为35%，净利润平均增速为41.2%。

4. 2020上半年，物管公司积极通过第三方拓展和收并购进行外兴业证券延式发展，合约面积大幅增长，平均合约在管比超过1.6倍。

5. 新城悦服务在上半年完物业管理行业周报成全年外拓目标；宝龙商业已完成全年在管面积目标的90%；将时代邻里新收购公司上海科箭的在管面积考虑在内，时代邻里已完成全年在管面积目标的99%。

6. 优规模基本锁定全年目标质物管公司基本锁定全年的在管规模目标。

7. 社区增值服务业务快速发展：2020上半年，兴业证券受公共卫生事件影响，业主和物管公司信任度增强，物管公司积极探索多元增值服务，社区增值服务快速发展。

8. 截止物业管理行业周报本周，11家物管公司2020上半年社区增值服务收入平均增速达71.9%。

9. 其中，弘阳服务、宝龙商业、雅生活服务和新城悦服务社区增规模基本锁定全年目标值服务收入增速分别为261.3%、116.9%、105%和94.7%。

10. 港股通持续增持龙头物管公司：截止本周，绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务和保利物业的港股通持股比例分别为10.27%、9.29%、8.1%、4.47%、0.75%和兴业证券35.19%。

11. 本周港股通增持保利物业较多（物业管理行业周报增加0.33%）。

12. 预计9月7日起永升生活服务、宝龙商业、时代邻里和建业新生活将成为深港通标的规模基本锁定全年目标，而中海物业同时成为沪港通标的。

13. 物业管理行业将持续享受规模红利：在我们的报告《规模红利，聚焦兴业证券“纯内需”》中指出物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利：1）房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；2）资产证券化加速了行业的收并购整合；3）当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；4）物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

14. 行业的规物业管理行业周报模红利仍在持续。

15. 高成长高确定性是板块的主旋律：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财规模基本锁定全年目标务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。

16. 而物管公司的管理服务兴业证券水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。

17. 截止目前港股物管板块平均估值对应2020/物业管理行业周报2021年34.8/24.4XPE。

18. 物业管理行业受益于4大规模红利，板块正处于从1到N的快速拓规模基本锁定全年目标展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。

19. 物管公司经营兴业证券稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。

20. 行业首选中海物业、永升生活物业管理行业周报服务、绿城服务，推荐关注时代邻里、雅生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务。

21. 风险提示：业务扩张和收购不及预期；物规模基本锁定全年目标业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。