兴业证券-万科A-000002-年报一季报点评：业绩稳定增长-200517

　　投资要点
　　业绩总体稳健summary＃，利润指标向好。2019年，公司实现总营业收入39.50亿元，同比下降17.70%；归母净利润13.47亿元，同比增长10.12%。其中房地产业务综合毛利率71.7%，较上年同期增加0.61个百分点。公司产业集群效应进一步扩增，今年一季度业绩表现靓眼。公司营收同比增长69.24%，归母净利润同比增长5.48%；扣非归母净利润同比增长110.94%。
　　优质资产注入，园区板块补强。2019年漕河泾园区优质资产并入公司旗下园区板块，显著提升公司整体产业规模和综合实力。重组完成后，公司2019年总在租面积达到180万方，较上年末增长309.09%，报告期内出售面积达12.8万方，较上年末增长93.94%。租、售两端均取得跨越式增长。
　　土地储备充裕优良，为业绩增长奠定基础。按待开发项目+在建项目的计容建面口径计算，2019年末公司总土储共计352.56万方，较2018年增加160.4万方。土地储备大幅增长得益于（1）漕河泾重大资产重组交割完成后，漕河泾园区等优质资产纳入并表范围，公司储备资源得到明显扩充；（2）公司适时投资，2019年新增土储面积约44万方。
　　融资端渠道与成本优势明显。2019年，公司重大资产重组共募集配套资金约47.67亿元，融资渠道通畅。此外，公司持续保持较低的资金成本。2019年在行业金融政策整体收紧的背景下，整体融资成本仅为4.55%，较2018年下降0.6个百分点。
　　投资建议：上海临港重大资产重组顺利收官，产业集群效应进一步扩增，业绩稳健增长，土地储备充裕优良，负债水平较低，融资端有优势。预计公司2020年、2021年公司EPS为0.69元、0.76元，以2020年5月14日收盘价计算，对应PE分别为29倍、27倍，维持审慎增持评级。
　　风险提示：产业园区招商项目下滑、融资环境收紧。