中信建投-保利地产-600048-【中信建投地产|中报点评】保利地产:百尺竿头更进一步,央企龙头渐入佳境-200826

　　题图为保利香槟花园 重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！ 核心观点 高基数下业绩小幅增长，利润率保持稳定。2020年上半年公司实现营业收入736.8亿元，同比增长3.6%，归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%。盈利能力方面，公司上半年毛利率为35.7%，较去年同期下降4.1个百分点。毛利率下滑主要因在江苏、湖南和安徽结算了较多低毛利项目，在大本营广东地区仍然保持了较高的结算毛利率。公司上半年归母净利率为13.7%，较去年同期小幅下降0.3个百分点，处于稳定状态。毛利率下滑而归母净利率基本稳定的原因在于随着合作项目陆续进入结算期，投资收益出现了大幅增长。公司上半年投资收益为21.1亿元，同比增长139.0%。 销售渐入佳境，拿地更为积极。2020年上半年公司实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%，销售面积1492.3万平方米，同比下降8.8%。销售下滑主要受疫情影响，二季度以后已逐月好转。公司38个核心城市销售贡献为76%，珠三角和长三角区域的销售贡献分别为28%和25%，两组数据均基本与去年同期持平，公司区域结构保持稳定。拿地金额为819.7亿元，同比增长54.0%，公司上半年投资强度（拿地金额/销售金额）为36.5%，较去年同期提高15.5个百分点。 融资成本维持低位，杠杆率有所提升。截至2020年6月底，公司账面有息负债为3021亿元，较2019年12月底增加320.5亿元。有息负债综合融资成本为4.84,%，较2019年12月底下降11个bp，保持在行业内的领先优势。公司净资产负债率为72.1%，较2019年底增加15.2个百分点，杠杆率有所提升，也与公司加大投资力度的经营选择相符合。 维持买入评级，目标价19.81元。 财务预测与投资建议（删略） 风险提示：1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。 （以下内容为节选，非报告全文） 1收入和业绩表现平稳，利润率总体保持稳定 2020年上半年公司实现营业收入736.8亿元，同比增长3.6%，归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%。公司收入与业绩增速基本匹配，绝对增速虽然不高，但考虑去年的高基数和今年疫情冲击，取得这一成绩实属不易。盈利能力方面，公司上半年毛利率为35.7%，较去年同期下降4.1个百分点。毛利率下滑主要因在江苏、湖南和安徽结算了较多低毛利项目，在大本营广东地区仍然保持了较高的结算毛利率。公司上半年归母净利率为13.7%，较去年同期小幅下降0.3个百分点，处于稳定状态。毛利率下滑而归母净利率基本稳定的原因在于随着合作项目陆续进入结算期，投资收益出现了大幅增长。公司上半年投资收益为21.1亿元，同比增长139.0% 2销售表现渐入佳境，拿地更加积极进取 2020年上半年公司实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%，销售面积1492.3万平方米，同比下降8.8%。公司上半年销售出现下滑主要由于一季度受到疫情冲击，公司销售受此影响出现了明显下滑。进入二季度以后，公司的销售持续好转，4月销售增速转正，5、6月销售增速持续向好，6月单月实现销售688.5亿元，创历史新高。我们预计随着下半年市场整体的持续回暖和公司供货的增加，公司销售将渐入佳境，全年表现值得期待。从结构上来看，公司38个核心城市销售贡献为76%，珠三角和长三角区域的销售贡献分别为28%和25%，两组数据均基本与去年同期持平，反映出公司区域结构保持稳定。 公司上半年新增项目44个，拿地金额为819.7亿元，同比增长54.0%，拿地面积为984.2万平方米，同比增长19.0%，平均楼面地价为8328元/平方米，同比增长29.4%。拿地成本出现较大幅度的上升主要因为公司在今年加大了在高能级城市的投资力度。上半年38个核心城市拿地金额占比为86%，较去年提升7个百分点，一二线城市的拿地金额占比为81%，较去年提高14个百分点。从投资强度的角度看，公司上半年投资强度（拿地金额/销售金额）为36.5%，较去年同期提高15.5个百分点，去年全年投资强度为33.3%，公司投资力度明显加强，在土地市场表现更为活跃。公司近几年持续保持拿地权益比例的上升趋势，公司上半年新增项目权益比例为72.6%，较去年全年高2.7个百分点。 3融资成本维持低位，杠杆率有所提升 截至2020年6月底，公司账面有息负债为3021亿元，较2019年12月底增加320.5亿元。有息负债综合融资成本为4.84,%，较2019年12月底下降11个bp，保持在行业内的领先优势。公司净资产负债率为72.1%，较2019年底增加15.2个百分点，杠杆率有所提升，也与公司加大投资力度的经营选择相符合。货币资金对短期借款及一年内到期债务的覆盖倍数为1.96倍，资金结构安全。 4两翼业务发展平顺，未来有望成为公司新的利润点 公司围绕房地产主业积极发展多元化业务，总体来看发展平顺。截至2020年6月底，商业管理板块面积达到287万平方米，管理业态丰富，包括购物中心、酒店等，并且可以实现品牌及管理输出。销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000个，代理销售规模2300亿，市场竞争力持续提升。不动产金融方面，累计在管规模超过1300亿元，持续保持国内领先地产基金的地位 5盈利预测与投资建议（略） 6风险提示 1）房地产销售规模增长不及预期。若销售不及预期，可能会影响盈利预期。 2） 布局城市调控政策力度超预期。若房地产政策趋紧，可能对销售产生不利影响，进而影响盈利。 相关报告 2020年7月21日 【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：业绩高基数下仍有提升，下半年销售料将好转 2020年4月10日 【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：销售缓慢恢复，关注二季度推货 2020年3月26日 【中信建投地产｜年报点评】保利物业：业绩实现高速增长，盈利能力持续改善 证券研究报告名称：《交易服务仍然稳健，物管业务未来有望成新亮点》 对外发布时间：2020年8月21日 报告发布机构 中信建投证券股份有限公司 本报告分析师：竺劲 执业证书编号：S1440519120002 研究助理：马晓东 关注方法： 1、点击通讯录-点击右上角加号-查找公众号-搜索“地产加把劲”-添加关注即可。 2、长按以下二维码进行关注。