川财证券-保利地产-600048-2020半年报点评：业绩平稳增长，费用结构优化，未来发展可期-200826

　　保利地产(600048)
　　事件
　　公司发布2020年半年度报告：报告期内，公司实现营业收入737.1亿元，同比增长3.6%；实现归属母公司净利润101.21亿元，同比增长1.66%；实现基本每股收益0.85元/股，同比增长1.19%。
　　点评
　　业绩平稳增长，疫情期间更显公司韧性
　　2020年上半年营业收入、归属母公司净利润同比增长分别为3.6%、1.66%，同比增速有较大程度下滑。毛利率和净利率分别为35.72%、18.07%，均同比下降0.15个百分点。公司报告期内业绩增速下降的原因主要为：（1）受新冠疫情影响，公司销售金额和面积均有所下降；（2）2019年上半年各项基数相对处于高位。双重因素叠加，导致公司业绩增速收窄。随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司实现投资收益21.06亿元，同比大幅增长139%。公司预收账款+合同负债合计3446.48，比2019年末增长4.84%，业绩持续释放可期。
　　销售规模暂降，费用结构优化，持续深耕核心城市群
　　2020年上半年，疫情影响叠加国家“房住不炒”的宏观调控，行业规模增速放缓。公司实现签约金额2245.36亿元，同比下降11.12%，仍居行业第四、央企第一；签约面积1492.24万平方米，同比下降8.81%；销售均价约15046.91元/平方米，较2019年末提升259元/平方米。报告期内销售费用同比下降4.87%，财务费用同比下降8.16%，费用结构优化。公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到76%，珠三角及长三角签约销售均超过550亿元，销售占比分别为28%、25%。单城签约过百亿城市5个，11城超50亿，其中广州销售金额超260亿元，佛山超150亿元。报告期内，公司拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。平均楼面地价7694元/平方米，为同期销售均价的51.1%，较2019年末提升11.9个百分点。新增资源结构中，公司38个核心城市拓展金额占比达86%，较去年提升7个百分点，公司拓展溢价率为22%，与去年同期持平。核心城市深耕效果显著。
　　债务结构维优，综合债务成本持续优化
　　截至2020年上半年，公司资产负债率约77.66%，保持平稳，扣除预收账款资产负债率约66.05%，为业内较低水平；货币资金达1257亿元，货币资金/短债约1.96倍。报告期内累计实现销售回笼2023亿元，回笼率达90.1%；有息负债3021亿元，综合债务成本为4.84%，较上年末下降11BP，负债结构进一步优化。公司在各大金融机构获得充足授信，报告期末，公司银行贷款授信总额5230亿元，剩余未使用额度为2385亿元，融资优势逐步凸显，为稳健发展续航。
　　两翼业务持续发展，物业发展迅速，成为疫情期间业绩增长重点
　　2020年上半年保利物业在管面积达3.17亿平米，较2019年末增长10.45%，合同面积达4.93亿平米，物业管理签约项目1647个。报告期内实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%，净利润4.11亿元，同比增长28.0%。根据中国指数研究院2020年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第三，较上年末前进一名，央企物管公司中排名第一。在疫情期间，保利物业积极应对，制定综合防疫管理体系，有效保障了社区生活和业主的人生安全，成为公司的新名片，并为公司带来新的业绩增长点。此外，销售代理平台合富中国持续推进整合工作，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000个，代理销售规模2300亿，市场竞争力持续提升。不动产金融方面，公司在管基金管理规模超1300亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。多业态共振助力公司不动产生态发展平台加速成形。
　　投资建议：公司土储充裕、布局合理。业绩平稳增长，疫情期间公司发展仍具韧性。费用结构优化，净负债率及融资成本均处行业低位。保利物业持续快速发展，预计将为公司带来业绩新增长点。我们预计公司2020-2022年EPS为2.47、3.27、3.77元/股，对应当前PE为6.7、5.0、4.4倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：公司重点布局城市调控政策趋严，融资端超预期收紧，疫情影响致销售及竣工不达预期等。