中泰证券-保利地产-600048-业绩稳健拿地进取，低成本融资优势显著-200825

　　保利地产(600048)
　　事件：8月24日，保利地产发布2020年半年度报告，报告期内，公司实现营业总收入736.06亿元，其中房地产销售收入673亿元，占比91.3%；归母净利润101.24亿元。
　　半年业绩稳健，合作项目结转高增长增厚业绩
　　1）半年收入利润结转稳健：公司2020年中期实现营业收入737.06亿元，同比增长3.6%；公司二季度多举措促进复工，保证重点项目竣工交付，对冲疫情影响。2）毛利率小幅下降：毛利率35.65%，增速同比下降4.06pct；主要由于2017年新增高价地项目陆续交付，以及上半年三四线城市项目结算比例增长。3）净利润率保持平稳：净利润率18.07%，同比微幅下降0.15%。得益于合作项目集中交付提升投资收益、公司运营管控能力不断强化带来的费用率缩减，以及毛利率下降带来的土地增值税下降对冲，净利率基本与去年中期持平。
　　拿地推货积极，多渠道拓展拿地成本控制良好
　　1）销售持续复苏：公司上半年实现签约销售额2245.36亿，同比下滑11.12%，降幅持续收窄；7月销售额同比增长79.81%，自4月以来连续四个月实现当月销售金额同比正增长。2）深耕战略效果显著：上半年销售布局方面，公司重点聚焦的38个重点城市销售额贡献率超过75%，长三角及珠三角核心城市的销售贡献率合计超过50%。3）拓展积极，城市布局优化：上半年，公司新增土地计容面积984万方，金额820亿，同比分别增长19%及54%，占销售面积及销售金额比例分别为66%及37%；公司通过多元化拿地渠道，拓展溢价率维持在22%，与去年同期持平。
　　把握融资节奏，抓回款降成本优化负债端结构
　　1）低成本融资优势凸显：公司精准预判上半年融资环境，累计发行85亿公司债及中票，有息负债净增加320亿，上半年综合融资成本近4.84%，相比年初下降0.11pct，融资优势行业领先。2）负债结构合理，抗风险能力极强：公司扣除预收账款后资产负债率66.05%，扣除现金后的净负债率72%，货币资金短期债务比1.96，各项债务水平均低于行业平均水平，负债结构合理，内生增长强劲。3）管控优化，销售回款率突破90%：上半年销售回款2023亿，回款率90.1%，公司通过管理流程优化，加强回款考核，保证销售回款现金流入的平衡稳定。
　　投资建议：公司是A股地产龙头之一，在融资、经营管控方面优势明显。公司上半年拿地销售持续边际改善，下半年可推货值充沛，区域布局合理，看好公司全年销售业绩再创佳绩。预计公司2020-2022年EPS为2.93、3.58、4.16元，对应当前股价的PE分别为5.64、4.62、3.98x，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产融资政策收紧超预期；公司销售回款不达预期。