平安证券-地产行业周报：投资销售持续恢复，万科提请回购授权-200517

　　本周观点：随着疫情得到控制，4月全国地产投资销售数据持续修复（4月单月投资同比增长7%，较3月提升5.8pct，销售面积同比降2.1%，较3月收窄12pct），短期受各房企赶工提振，预计投资开工仍有望延续改善，销售端随着供给逐步放量，成交有望持续修复。本周人大常委会法工委称房地产税立法仍在研究起草，预计年内上会审议可能性或较小；万科提请股东大会回购授权，价值认可或带来估值修复。板块投资方面，主流房企对应2020年估值不足7倍，股息率超过4%，行业短期机会仍是低估值、低持仓、高股息率、融资改善带来的配置价值，中期需关注供应放量、需求萎缩可能带来的楼市调整及政策新一轮改善机会。个股建议关注：1）融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、中南建设、新城控股等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
　　政策环境监测：1）人大常委会法工委：房地产税立法仍在研究起草；2）4月金融及社融数据：居民中长贷增量维持韧性，企业债净融资保持高位。
　　市场运行监测：1）成交环比上升，短期有望持续。随着假期备案滞后影响结束，本周（5.10-5.16）新房成交5.8万套、二手房成交2.1万套，环比升33%、44%；5月新房月日均成交同比降7.1%，较4月缩小5.0pct。短期随着供应量上涨，销售有望回升，但需关注经济及收入增速放缓对居民购房意愿的影响。2）刚需刚改仍为成交主流。4月32城商品住宅成交中，140平以下成交套数占比环比降1pct至88%。3）推盘稳中有升，后续料将逐步放量。4.27-5.3重点城市新推房源1.4万套，环比升13.5%，连续三周上升；去化率65.9%，环比升5.4pct。疫情逐步控制下，房企预计加快销售、回款步伐，推盘有望持续回升，但工期因素或将制约回升速度。4）库存环比回落，中期或仍将上行。16城取证库存8966万平，环比降1.4%。中期随着推盘量上升、去化率承压，库存仍有进一步上行压力。5）土地成交面积、溢价率回落，一线占比上升。上周百城土地供应建面1305万平、成交建面1411万平，环比降69.1%、51.6%；成交溢价率11.1%，环比降5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.6%、36.6%、53.8%，环比分别升4.0pct、降0.5pct、降3.5pct。由于疫情导致地方财政支出增加，预计后续各地方仍有望加大供地数量及质量，预计短期土地成交仍有望回升。
　　资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债27亿元，较上周减少20亿元；由于流动性危机尚未完全解除，本周内房企海外债无新债发行。2）信托：本周集合信托发行97.0亿元，净融资-162.6亿元，较上周分别变化29.2亿元、-99.7亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌1.8%，跑输沪深300（-1.3%）；当前地产板块PE（TTM）8.7倍，低于沪深300的12.1倍，估值处于近五年3%分位。
　　风险提示：1）行业资金压力加大，中小房企资金链风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。