天风证券-万科A-000002-时隔五年再现回购、董事会换届延续平衡局面-200518

　　万科A(000002)　　事件：公司发布公告：１）回购股份一般性授权：根据资本市场和公司股价的波动和变化，酌情及适时回购公司已发行的境内（Ａ股）、境外（Ｈ股）股份的一般性授权；２）与深铁置业合作：公司下属全资子公司佛山万科与地铁集团全资子公司深铁置业联合合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目。３）董事会决议提名胡国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为第十九届董事会非独立董事候选人。　　时隔五年再现回购，或提振市场信心：公司董事会审议通过了《关于提请股东大会给予董事会回购股份之一般性授权的议案》，根据议案内容，在以下四种情形下回购公司已发行的境内（Ａ股）、境外（Ｈ股）股份：１）减少公司注册资本；２）用于员工持股计划或者股权激励；３）公司为配合可转换公司债券、认股权证的发行，用于股权转换；或４）为维护公司价值及股东权益所必需的其他情况，以及其他符合监管政策要求的情况。在四种回购情形中，第四种回购情形中“为维护公司价值及股东权益所必须的其他情况”附加了１）公司股票收盘价低于其最近一期每股净资产；2)连续二十个交易日内公司股票收盘价跌幅累计达到30%；分别对应股价为：1)最近一期公司每股净资产为16.69元；2)以5月15日收盘价计算跌幅30%后为17.84元。本次回购的数量为回购Ａ股股份的总额不超过Ａ股发行总股本的10%、回购Ｈ股股份的总额不超过Ｈ股发行总股本的10%，全额回购情况下，对应回购股份分别为Ａ股为9.72亿股、Ｈ股为1.58亿股。这是继2015年7月公司公告在100亿元额度内回购公司Ａ股股份后再次提及回购，或表明管理层对于公司价值的认可，对于公司近期低迷的表现或有提振。　　董事会换届延续平衡局面：董事会决议提名胡国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为第十九届董事会的非独立董事候选人。其中胡国斌为深圳市资本运营集团董事长，接替了原深圳市赛格集团有限公司董事长孙盛典，深圳市资本运营集团及深圳赛格均为深圳国资旗下，此次的变化可视为深圳国资席位的延续。其余６名非独立董事候选人中深地铁与万科各占三席（原深地铁代表林茂德、陈贤军如期卸任，由李强强、唐绍杰、辛杰接任；原万科代表王文金、张旭卸任，祝九胜作为总裁首次进入董事会、王海武作为新任首席运营官则接替了原首席运营官张旭的席位），延续平衡局面，管理结构稳定。　　与地铁集团联手，“轨道＋物业”优势凸显：公司下属全资子公司佛山万科与地铁集团全资子公司深铁置业联合合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目；本次合作项目占地面积17.81万方，建筑面积48.1万方，可售建筑面积42.82万方。项目预计投入资金不超过60亿元，按股权比例计算，佛山万科（51%持股）投入资金不超过30.6亿元，深铁置业（49%持股）投入资金不超过29.4亿元。以预计总投资60亿元计算可售建筑面积成本约为14012元/平米，考虑附近项目售价情况，以投资成本/售价计算比例约为58.38%（项目成交总价为43.89亿元，成交总价/可售建筑面积为10249元/平米，成交成本/售价为42.71%），项目利润率具备一定的空间。公司“轨道＋物业”的打造模式发展已久，本次与深地铁的合作，有利于充分发挥公司与深地铁集团“轨道＋物业”的优势，打造佛山地区的TOD标杆项目。　　投资建议：本次董事会换届延续平衡局面，表明公司管理结构的稳定；此外时隔五年再提回购，或提振市场信心；与深地铁联手打造佛山TOD项目也将助力于公司进一步发挥“轨道＋物业”优势。我们认为公司净负债率低，为未来逆势扩张提供了财务基础，公司在手土储近1.5亿方，2019年新增土储80%布局一二线（权益金额口径），公司经营卓越，谋长远增长，为投资者持续提供高额分红，预计2020-2022年公司净利润约460亿、540亿、629亿，对应EPS为4.07、4.78、5.56元/股，对应当前股价PE为6.3X、5.3X、4.6X，维持"买入”评级。　　风险提示：项目开发进度不及预期，疫情影响超预期，佛山房价下跌