中信证券-招商积余-001914-招商积余(001914):物管盈利显著改善,资管冲击告一段落-200825

　　文丨陈聪 张全国 联系人：李金哲 看好具备核心能力，业务全国领先的物业资产管理运营商。公司确立了建设成为国内领先的物业资产管理运营商的愿景，积极推动“12347”发展战略落地，推进组织融合融效发展。公司二季度的财务表现，已经证实了中航物业+招商物业是1+1>2，也证实了招商局百年传承，在推动业务整合发展方面的巨大能量。我们维持公司2020/21/22年EPS0.61/0.84/1.10元/股预测，维持39.65元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。 ▍2020上半年业绩符合预期。 公司2020年上半年实现收入38.7亿元，同比增长49.9%；实现归母净利润1.79亿元，同比增长110.7%。备考报表（可比基准加上招商物业），我们测算公司净利润同比增长10.4%。但必须说明的是，二季度公司净利润1.19亿元，较之一季度翻倍，疫情对公司冲击已经结束。 ▍物业管理业务规模增长，公司全力拓展资源。 2020年上半年末，公司合计管理项目1315个，管理面积1.72亿平米，较年初分别增长9.8%和12.4%。公司新签年度合同金额11.27元，超过全年全年新签年度合同金额的一半。 ▍组合整合，明晰战略，主业盈利能力显著提升。 2020年上半年，公司完成了组织架构调整，将招商积余、中航物业、招商物业总部职能调整为物业BG、资管BG和9个职能中心/部门，提升管理效率、服务品质和业务规模。以此为背景，公司物业管理主业盈利水平出现明显提升。报告期内，招商物业+中航物业两个子公司的合计净利润达到2.56亿元，同比增长36.7%；这两个物业管理子公司的净利润率达到7.2%，较之去年同期5.1%的水平显著上升。 ▍资管业务上半年受疫情冲击严重，未来有望恢复。 上半年公司资管业务在管项目13个，其中自营项目4个，受托管理招商蛇口项目4个，轻资产管理输出项目5个。商管行业受疫情冲击十分严重，公司资产管理业务营业收入在上半年也同比下降了41.6%，但2020年6月底公司资管业务的客流已经恢复到去年同期八成。我们相信，下半年公司资管业务会有所恢复，而长期来说公司资管业务的主要看点，是承接招商蛇口大量商办项目的管理。由于资管业务亏损，以及房地产开发尾盘的费用，公司报告期内盈利要低于中航物业和招商物业两家公司的利润总和。但我们认为，开发业务尾盘和总部的费用未来并不会明显提升，而资管业务的亏损只是暂时的。 ▍风险因素： 公司虽然文化凝聚力，平台感召力强，但现有专业管理团队市场化激励略显不足，面临一定的人才流失风险。 ▍看好具备核心能力，业务全国领先的物业资产管理运营商。 公司确立了建设成为国内领先的物业资产管理运营商的愿景，积极推动“12347”发展战略落地，推进组织融合融效发展。公司二季度的财务表现，已经证实了中航物业+招商物业是1+1>2，也证实了招商局百年传承，在推动业务整合发展方面的巨大能量。我们维持公司2020/21/22年EPS0.61/0.84/1.10元/股预测，维持39.65元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。 识别小程序，阅读最新研报