长江证券-建筑与工程行业：从税收视角看国内公募基建REITs，亟待完善，静候佳音-200816

1. 通过税收优惠鼓励高分红，构成REITs核心长江证券风险收益特征不动产投资信托基金（REITs）在税收层面的核心为高额分红+税收优惠，两者赋予了REITs资产不同于一般股票的风险收益特征。

2. 许多国家（如美国、日本、新加坡等）建筑与工程行业对REITs都采取了相似的规定。

3. 以美国为例，美国税法规定从税收视角看国内公募基建REITsREITs在计算应纳税所得额时可以扣除已支付的股息，但前提是REITs分红不低于其应纳税所得额的90%。

4. REITs的其亟待完善他特征还包括：主要投资于不动产、被动管理、股权相对分散等。

5. 「信托型」和「公司型」都是构造REITs特征的可行模式，二者都静候佳音符合REITs高额分红+税收优惠的特点。

6. 他山之石：美国REITs在收购、运营阶段均实现充分节税在资产收购阶段，通过UPRE长江证券ITs/DOWNREITs模式，可享受税收递延带来的收购便利。

7. REITs一般不直接收购基础建筑与工程行业资产，而是通过原始权益人将不动产转让给经营合伙企业完成收购。

8. 该笔交易不需要原始权益人缴纳资本利得税，因此提升了原始权益人将资产转从税收视角看国内公募基建REITs让给REITs的意愿。

9. 在运营阶段，不同类型收入适用不同计税规则：1）公司税：REITs需对留存的收益缴纳21%公司税；2）止赎不动产收入税：对来自止赎不动产的亟待完善净收入乘以21%计征；3）惩罚性征税：对法律不希望REITs从事的经营活动，按100%税率或其他规则计算征税。

10. 综合而言，税法鼓励REITs将尽量多的收入分配给投资者，故基本不存在公司税，对于2）静候佳音、3），由于并非REITs主业，也不存在大量税负。

11. 国内现状：「ABS+公募」结构，税收政策亟待完善按照「项目公司——SPV——私募基金——专项计划——公募REITs——投资者」，我们回溯了国内REITs从资产收购到长江证券项目运营阶段的主要税负。

12. 结果表明：1）从项目公司到个人投资者或存在所得税重复征收的可能；2）尽管「股+债」的模式显著节约了项目公司层面所得税，但由于利息税盾存在扣除限制，且所得税率达到25%，具有不确定性；3）营改增后，金融商品持有期间利息收入需按照贷款服务缴纳增值税，若建筑与工程行业专项计划、公募基金层面收到的金额被认定为具有保本收益性质，则或存在重复征税的可能。

13. 静候国内REITs税政佳音REITs产从税收视角看国内公募基建REITs品作为收入传递证券，架构设计宜避免额外的税收负担。

14. 目前国内亟待完善REITs产品结构复杂，在现行税收框架下存在重复征税可能，导致投资收益减少，吸引力下降。

15. 长期来看，美国REITs税收政策的完善，赋予REITs逐步增强的主动管理能力和简静候佳音化的组织架构。

16. 相比一般股票，REITs作为收益稳定、风险较小的权益投资长江证券产品，为美国资本市场可投资品目做了有益的补充。

17. 随着国内REITs配套税收政策的出台和相关规定的完善，REITs结构、税收方面的问题有望得到简化，提高REITs产品在证券市场的吸引力，我们对REITs产品的未来发展表示乐建筑与工程行业观和期待。

18. 风险提示：1.REITs配套税收政策出台时间晚于预期；2.REITs配套税收政策减税力度从税收视角看国内公募基建REITs低于预期。