国盛证券-房地产开发行业2020年中期策略：看好基本面持续超预期带来的超额收益-200807

1. 行业：销售：国盛证券受益于宽货币+全年宽松为主的“一城一策”的1.5大驱动因素，2020年商品房销售可能持续超预期。

2. 竞争格局：行业格局仍分散，2020年集中度加速提升；房价：预估全房地产开发行业2020年中期策略国全年房价增速约为0.4%。

3. 库存：低位加库存看好基本面持续超预期带来的超额收益，全年预计库存同增5-10%。

4. 新开工：低库存下房企新国盛证券开积极，全年预计增幅0-5%。

5. 竣工：交付大年到房地产开发行业2020年中期策略来，受疫情影响全年竣工预计5-10%。

6. 投资：新开工竣工支撑下，房地产看好基本面持续超预期带来的超额收益投资增速全年无忧。

7. 盈利：净国盛证券利率周期性下行，当期净利率有望年内见底，报表2年后见底。

8. 资金：融房地产开发行业2020年中期策略资成本下降明显房企盈利有望改善。

9. 政策：“房住不炒”基调不变，上半年一城一策宽松为主，销售韧性十足，不少城市房价上涨，使得6-7月热点城市纷纷收紧调控，但我们对板块估值修复保持乐看好基本面持续超预期带来的超额收益观，因为未来的政策演化和板块估值修复路径有两种可能：1.以稳为目标，地方政府能够在库存累积加速时及时出台足够宽松的一城一策。

10. 由于板块对零散的一城一策反应钝化，而一城一策和宽货币却实在地改善了行业基本面，使得行业销售持续超预期，因而估值修复最终被房企销售数据国盛证券驱动，参考2020年7月第一周的地产股表现；2.继续严格管控，关键政策一日游，随着去化率下降、房价横盘，销售韧性将褪去，直到很多城市出现库存重新累积、土地流拍的情况，限购限售才被允许有所放松。

11. 那时放松的一城一策将更密集房地产开发行业2020年中期策略、更有力，从而以“宽货币、宽政策”的两大驱动因子大幅催化板块估值修复。

12. 总之，当前地产板块低估值隐含了极为悲观的线性外看好基本面持续超预期带来的超额收益推的政策和销售预期。

13. 我们分析开发投资分项数据和土地国盛证券市场的变化后判断，未来政策或销售二选一可能继续超预期，估值修复终将到来。

14. 我们坚定看好下半年地房地产开发行业2020年中期策略产板块超额收益。

15. 投资建议：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙看好基本面持续超预期带来的超额收益湖集团、大悦城；4.兼具业绩改善和高分红特征的标的：华发股份、华夏幸福；5.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。

16. 风险提示：疫情对收入和购房意愿的影响超预期；房企毛利率下降超预期；集中度提升速度低于预期；房企结算国盛证券速度低于预期。